Projekt domu w zabudowie bliźniaczej – 10 wskazówek!

Bliźniak to godna uwagi alternatywa dla pojedynczego, wolnostojącego domu jednorodzinnego – przede wszystkim ze względu na niższe koszty budowy i użytkowania oraz bardziej efektywne wykorzystanie wąskiej działki budowlanej. Zabudowa bliźniacza, podobnie jak szeregowa, sprawdza się zwłaszcza w miastach, na dość gęsto zabudowanym terenie, gdzie działki budowlane są nie tylko mniejsze, ale także droższe. Aby jednak decyzja o budowie bliźniaka okazała się trafna, warto najpierw zapoznać się z najważniejszymi informacjami na temat tego rodzaju budynków.

10 rzeczy, które musisz wiedzieć zanim zdecydujesz się na budowę bliźniaka
10 rzeczy, które musisz wiedzieć zanim zdecydujesz się na budowę bliźniaka

1. Współinwestor, czyli z kim budować bliźniak

Niezależnie od tego, czy mieszkamy w bloku, czy też w domu jednorodzinnym – sąsiedzi mają dość znaczący wpływ na jakość naszego codziennego życia i na nasz komfort. W przypadku zabudowy bliźniaczej ta kwestia staje się niemalże priorytetowa. Warto zatem dobrze się zastanowić nad tym, z kim chcemy zamieszkać w tak bliskim, bezpośrednim sąsiedztwie. Nie chodzi tu nawet o to, by sąsiedzi byli naszymi najlepszymi przyjaciółmi, z którymi codziennie rano będziemy gawędzić „przez płot” z kubkiem kawy w dłoni, zapraszać się nawzajem na niedzielne obiady i wspólnie odwozić dzieci do szkoły. Kluczową rolę odgrywa podobny styl życia: notorycznym imprezowiczom raczej trudno będzie dogadać się z zagorzałymi wielbicielami ciszy i spokoju. Oczywiście, niekiedy nawet w przypadku skrajnych różnic pomiędzy mieszkańcami bliźniaka dobre sąsiedzkie relacje są możliwe – pod warunkiem, że żadna ze stron nie nadinterpretuje hasła „wolnoć Tomku w swoim domku” i po prostu szanuje sąsiadów.

Dobór właściwego współinwestora jest istotny nie tylko ze względu na sąsiedztwo. Już na etapie wyboru projektu, załatwiania formalności i budowy domu właściciele bliźniaczych domów będą musieli podejmować wspólne decyzje – a z pewnością nikt nie chciałby prowadzić męczących sporów dotyczących kształtu i wielkości domu, rodzaju materiałów czy zatrudnienia ekipy budowlanej. Inwestorzy powinni potrafić efektywnie się porozumiewać i mieć spójną wizję architektury budynku oraz przebiegu prac – najlepiej ustalić to przed podjęciem decyzji o wspólnej budowie.

2. Bliźniak - wybór projektu

Projekt domu w zabudowie bliźniaczej musi odpowiadać na potrzeby obu inwestorów: zarówno pod względem wielkości domu, jak też rozwiązań architektonicznych i estetyki. Na co warto zwrócić uwagę? Bardzo istotne jest usytuowanie domu względem stron świata oraz układ pomieszczeń w poszczególnych segmentach – ze względu na przyleganie do siebie budynków trudniej jest uzyskać efekt, który będzie tak samo korzystny dla każdego z właścicieli, zwłaszcza jeśli chodzi o oświetlenie pomieszczeń naturalnym światłem.

3. Pozwolenie na budowę

W prawie budowlanym nie istnieje odrębna definicja bliźniaka. Formalności wyglądają zatem podobnie, jak w przypadku domu jednorodzinnego. Kluczowa różnica polega na tym, że zabudowa bliźniacza wymaga pozwolenia na budowę, podczas gdy do budowy domu wolnostojącego wystarczy zgłoszenie budowy. Składając wniosek o pozwolenie na budowę bliźniaka, należy uwzględnić obie części budowli, czyli właściwie domy. Przed wypełnieniem wniosku warto także upewnić się, czy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie wyklucza możliwości postawienia takiego typu budynków. Zapisy w MPZP bywają jednak niekiedy niewystarczająco precyzyjne – być może nie znajdziemy tam klarownej informacji, że na danym terenie dopuszczalna jest zabudowa bliźniacza. W takiej sytuacji najbezpieczniej będzie pozyskać decyzję o warunkach zabudowy, aby upewnić się, że z budową bliźniaka nie będziemy mieć żadnych problemów urzędowych.

4. Usytuowanie bliźniaka na działce budowlanej

Domy wchodzące w skład zabudowy bliźniaczej mogą być umieszczone na 2 sąsiadujących działkach lub na jednej dużej działce. Drugi z opisanych przykładów (budowa na jednej działce) ma miejsce zazwyczaj wówczas, gdy działka została odziedziczona przez 2 osoby, np. rodzeństwo.

Częściej jednak bliźniaki budowane są na dwóch niewielkich działkach, ponieważ stwarza to lepsze możliwości wykorzystania przestrzeni. Podczas gdy dom wolnostojący musi być oddalony od granicy działki o min. 3 metry (jeżeli jest zwrócony do granicy ścianą bez drzwi ani okien) lub min. 4 metry (jeżeli na danej ścianie są okna lub drzwi). W takiej sytuacji potrzebujemy działki o odpowiedniej szerokości, zwłaszcza jeżeli chcemy postawić coś większego niż domek letniskowy. W przypadku bliźniaka sytuacja jest prostsza – możemy wybudować swoją „połowę” bezpośrednio w granicy działki, zyskując tym samym więcej miejsca zarówno na powierzchnię domu, jak i na przestronny ogród.

Projekt domu w zabudowie bliźniaczej musi odpowiadać na potrzeby obu inwestorów
Projekt domu w zabudowie bliźniaczej musi odpowiadać na potrzeby obu inwestorów

Już na etapie wyboru projektu domu warto zadbać o takie usytuowanie domu, by obie części bliźniaka były ze sobą połączone tą stroną, na której znajdują się garaże i pomieszczenia gospodarcze, w których brak naturalnego światła nie będzie problemem.

5. Bliźniak a podział działki

Jeżeli decydujemy się na wybudowanie bliźniaka na wspólnej działce, ale równocześnie chcemy zachować prywatność, możemy podzielić działkę po zakończeniu budowy. Problem może pojawić się jedynie wtedy, kiedy okaże się, że po podziale obie działki nie będą spełniać warunków minimalnej powierzchni pod zabudowę, określonej w MPZP. Jednak i na to jest rozwiązanie – można wówczas znieść współwłasność, wydzielając odrębne części działki wraz z budynkami dla każdego z właścicieli.

Podzielenie wspólnej działki na 2 części nie ogranicza się, rzecz jasna, do postawienia dodatkowego płotu – musimy po raz kolejny zmierzyć się z formalnościami. W urzędzie miasta lub gminy składamy odpowiedni wniosek, do którego powinna być załączona kopia aktu własności działki oraz projekt podziału wykonany przez geodetę na aktualnej mapie. Po wydaniu pozytywnej decyzji przez odpowiedni organ możemy udać się do notariusza, aby podpisać umowę zniesienia współwłasności.

6. Wspólna ściana?

Z zewnątrz zabudowa bliźniacza często wygląda jak jeden budynek o 2 symetrycznych częściach lub dwa domy połączone wspólną ścianą. Jednak według przepisów bliźniak musi składać się z dwóch oddzielnych domów, które jedynie przylegają do siebie ścianami. Każdy z budynków stanowi zatem odrębną konstrukcję, ma własne instalacje i funkcjonuje niezależnie od „drugiej połówki”.

W miejscu przylegania budynków do siebie powinna znajdować się ściana oddzielenia przeciwpożarowego charakteryzująca się prawidłową klasą odporności ogniowej (a właściwie dwie takie ściany, w każdym z domów). Poza tym pomiędzy domami musi być zachowana szczelina dylatacyjna.

7. Izolacja termiczna i akustyczna w bliźniaku

Mimo że domy bliźniacze nie są połączone wspólną ścianą, to jednak już samo przyleganie do siebie budynków pozwala wygenerować zadowalające oszczędności w ogrzewaniu. Aby osiągnąć ten efekt, musimy zadbać o prawidłową izolację termiczną obydwu domów. Bardzo dobrym rozwiązaniem będzie tu wełna mineralna, ponieważ zapewni nam nie tylko ocieplenie, ale również izolację akustyczną, która przy tak bliskim sąsiedztwie jest nieodzowna. Poza tym wełna mineralna jest materiałem paroprzepuszczalnym, a więc lepiej zabezpiecza nas przed osiadaniem wilgoci na ścianie oraz przed grzybem i pleśnią.

Czy zabudowa bliźniaka pomaga zminimalizować koszty ogrzewania?
Czy zabudowa bliźniaka pomaga zminimalizować koszty ogrzewania?

8. Rozmieszczenie wejść do domów

Mieszkanie w bliźniaku nie musi wiązać się z codziennymi spotkaniami z sąsiadem. Każdy z właścicieli może mieć własną prywatną przestrzeń – i nie chodzi jedynie o wnętrze, ale również o teren wokół domu. W uzyskaniu takiego rezultatu pomoże nam odpowiednie rozmieszczenie wejść do domów oraz takich elementów jak balkon czy taras. Oddalenie od siebie drzwi wejściowych poszczególnych budynków czy nawet umieszczenie ich na skrajnych ścianach, a także przemyślane zaprojektowanie zieleni ogrodowej (np. wysoki żywopłot na całej długości granicy działek) sprawi, że mimo tak bezpośredniego sąsiedztwa będziemy czuć się swobodnie i wygodnie.

9. Czy domy-bliźniaki muszą być identyczne?

Sama nazwa zabudowy bliźniaczej wskazuje, że tego typu domu z reguły stanowią swoje lustrzane odbicie. Jednak nie muszą być w 100% identyczne. Do elementów, które w przypadku bliźniaka powinny być takie same, należy m.in. kształt i wielkość domów, a także spójność elewacji. Ale równocześnie domy mogą różnić się takimi cechami, jak np. obecność lub brak okna dachowego czy balkonu, a także układem pomieszczeń. W takim wypadku trzeba jednak liczyć się z wyższymi kosztami, zarówno przy dopasowywaniu projektu, jak też na etapie budowy.

Projektując wnętrze bliźniaka, trzeba mieć na uwadze ograniczenia związane z przyleganiem budynków
Projektując wnętrze bliźniaka, trzeba mieć na uwadze ograniczenia związane z przyleganiem budynków

10. Prace wykończeniowe w bliźniaku

Projektując wnętrze bliźniaka, trzeba mieć na uwadze ograniczenia związane z przyleganiem budynków – na jednej ze ścian nie będziemy mieć okien. Mimo tego można urządzić dom w taki sposób, by ta drobna niedogodność była praktycznie nieodczuwalna. Po stronie sąsiadującej z bliźniaczym domem możemy zaplanować łazienkę, garderobę, spiżarnię, schowek na rozmaite sprzęty gospodarcze lub ewentualnie sypialnię wyposażoną jedynie w okno dachowe. W optymalnym wykorzystaniu przestrzeni pomoże też otwarta kuchnia, połączona z salonem. Warto również wygłuszyć ściany – takie rozwiązanie podniesie komfort życia obu stron.