Dom tani w budowie – jak wybrać projekt? 10 zasad!

Dom tani w budowie, czyli jaki? Zobacz 10 niezawodnych zasad, którymi warto kierować się wybierając projekt, aby Twój przyszły dom był tani w budowie, a także niedrogi w eksploatacji. Te proste wskazówki znacznie obniżą koszty inwestycji!

Tania budowa domu - jaki wybrać projekt?
Tania budowa domu - jaki wybrać projekt?

Jak znaleźć kompromis między minimalnymi kosztami budowy, późniejszej eksploatacji oraz użytecznością i wyglądem? Które projekty domów nie zrujnują Twojej kieszeni? W poniższym artykule podajemy 10 wskazówek opracowanych w konsultacji z naszym architektem.

1. Wybierz projekt domu z poddaszem – dom parterowy może okazać się droższy

Dom parterowy ma wiele zalet, ale nie zawsze – wbrew powszechnej opinii – będzie tańszy w budowie od domu z poddaszem. Jak konkretnie kształtują się orientacyjne koszty dla domu parterowego oraz domu z poddaszem – o tej samej powierzchni?

Poniżej przygotowaliśmy tabelkę, w której porównujemy szacunkowe koszty budowy poszczególnych elementów dla obu budynków. Założenia do obliczeń: zakładamy, że zarówno dom parterowy, jak i z poddaszem, posiadają powierzchnię użytkową 110 m2. Przy czym powierzchnia użytkowa parteru – w przypadku domu z poddaszem – wyniesie 60 m2, a poddasza – 50 m2. Oba domu wg założeń posiadają prosty, dwuspadowy dach oraz konstrukcję osadzoną na planie prostokąta – zaliczają się do domów tanich w budowie. Do realizacji budowy zatrudniamy wykonawców oraz kupujemy materiały budowlane standardowej jakości oraz ze średniej półki cenowej. Podane ceny nie stanowią oferty handlowej!

Z obliczeń wynika, że nieco tańszy w budowie będzie dom z poddaszem. Płacimy co prawda dodatkowo za budowę schodów i montaż okien dachowych, ale oszczędzamy praktycznie na każdym innym etapie (lub płacimy tyle samo za pewne elementy). Co ciekawe, budowa stropu nie jest droższa w domu z poddaszem, mimo że musi być on mocniejszy. Z czego to wynika? W domu parterowym strop może być wykonany z tańszych materiałów (np. strop drewniany), jednak jego powierzchnia odpowiada powierzchni dolnej kondygnacji, co oznacza niemal dwukrotnie większą powierzchnię stropu niż w domu z poddaszem. Mimo, że w domu z poddaszem musimy zastosować mocniejszą konstrukcję (np. strop teriva), zapłacimy i tak mniej łącznie z robocizną, niż budując strop z tańszych materiałów w domu parterowym.

2. Piwnica znacznie podnosi koszty budowy domu – zrezygnuj z niej!

Niestety piwnica w większości przypadków podnosi koszty budowy domu o 20-30%. Istnieją jednak wyjątki, kiedy pod względem finansowym piwnica jest zalecana i opłacalna. O czym mowa? Kiedy warto budować piwnicę, a kiedy lepiej z niej zrezygnować?

Jeśli budowa domu będzie realizowana na działce pochyłej – np. na zboczu o spadku ok. 1,5 m – piwnica będzie jak najbardziej polecana przez architektów. Zdarza się, że nawet nie będzie możliwe zrezygnowanie z takiej kondygnacji ze względu na warunki terenowe, gdy przykładowo działka ma bardzo duży spadek. Inaczej jest w przypadku działki bez pochyłości lub terenów podmokłych – gdy poziom wód gruntowych jest wysoki. W obu sytuacjach budowa piwnicy to znaczny, dodatkowy koszt, którego możemy uniknąć rezygnując z tej kondygnacji. Ponadto budowa piwnicy na terenach zalewowych jest ryzykowna, ponieważ w przyszłości może wystąpić ryzyko gromadzenia się wody podczas ulew.

We wszystkich przypadkach piwnica oznacza wyższe koszty użytkowania domu. Tym bardziej w sytuacji, gdy dom musi spełnić pewne wymagane prawem parametry dot. energooszczędności (piwnica musi być przynajmniej częściowo ogrzewana – w przeciwnym razie pomieszczenia nad nią będą się wychładzać i zwiększą się koszty eksploatacji domu o ok. 15-20%).

Ile kosztuje budowa piwnicy? Szacuje się, że na gruncie ze spadkiem min. 1,3 m oraz na ławach zagłębinowych, koszt budowy będzie sięgał ok. 500 zł/m2. Jeśli dodatkowo teren jest podmokły, koszt wzrośnie do ok. 1 000 zł/m2. Istotny jest także rodzaj gleby – na glebach trudniejszych (np. skalistych) koszt wrasta do ok. 1 500 zł/m2, co oznacza, że inwestycja może być nawet o 30% droższa w porównaniu do domu bez piwnicy.

3. Postaw na projekt o prostej bryle

Dom tani w budowie to dom minimalistyczny! Posiada regularne kształty, ma niewiele detali architektonicznych, nie posiada lukarn czy wykuszy oraz osadzony jest zwykle na planie prostokąta. To właśnie dzięki tym aspektom możesz oszczędzić najwięcej – zarówno na materiałach budowlanych, robociźnie, jak i późniejszej eksploatacji, ponieważ prosta bryła to energooszczędny budynek. Dom bez zbędnych uskoków sprzyja ograniczeniu strat ciepła. Eliminujemy także ryzyko wystąpienia wielu mostków cieplnych, przez które uciekałaby energia. Wybór projektu o prostej bryle zapewni więc realne korzyści finansowe także w przyszłości, wpływając na wysokość rachunków za ogrzewanie.

Sprawdź kolekcję >> Projekty domów tanich w budowie

Projekt domu o prostej bryle zapewni niższe koszty budowy
Projekt domu o prostej bryle zapewni niższe koszty budowy

4. Wybierz projekt domu z dachem dwuspadowym, płaskim lub czterospadowym

O ile miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego (lub warunki zabudowy) na to pozwalają, wybierz dach płaski lub dwuspadowy. To najprostsze, najtańsze i najbardziej energooszczędne rodzaje dachów. Ważne, aby dach nie posiadał wielospadowej formy, okien o nietypowych rozmiarach i kształtach oraz lukarn – to dodatkowe, bardzo wysokie koszty, zarówno pod względem materiałów, jak i robocizny czy eksploatacji w przyszłości.

5. Dom tani w budowie – jak dobrać powierzchnię użytkową?

Powierzchnia domu powinna być dostosowana do potrzeb mieszkańców. Przed wyborem projektu zastanów się jednak, co jest faktycznie potrzebą, a bez czego możesz się obejść, ponieważ każdy dodatkowy metr kwadratowy budynku kosztuje – średnio szacuje się go na ok. 3 000 - 3 500 zł/m2. Być może nie jest Ci potrzebny duży salon lub np. pralka może stać w łazience zamiast w wydzielonym pomieszczeniu? Kluczowa jest tutaj ergonomia, ale nie można z drugiej strony zapominać o funkcjonalności. Jak dokonać właściwego wyboru?

Jeśli chcesz zbudować mały dom, szukaj projektów z otwartą strefą dzienną łączącą kuchnię, jadalnię i salon. Dzięki temu unikniesz wrażenia „ciasnego” pomieszczenia. Otwarta przestrzeń będzie też o wiele jaśniejsza oraz optycznie się powiększy.

6. Dom tani w budowie to dom bez garażu lub z garażem w bryle budynku

Zarówno garaż w bryle budynku, jak i wolnostojący, mają swoje wady i zalety. O budowie garażu nierzadko decydują warunki posesji, możliwości dobudowania podjazdu lub warunki finansowe. I te ostatnie właśnie powinny determinować wybór konkretnego projektu, jeśli zależy nam na jak najniższych kosztach budowy i eksploatacji. Dlaczego?

Rozwiązaniem najkorzystniejszym finansowo jest rezygnacja z budowy garażu i zamiast tego postawienie wiaty – np. drewnianej. Jednak wiele osób woli chronić lepiej swój samochód przed niekorzystnymi warunkami atmosferycznymi – co zrobić w takiej sytuacji? Mamy do wyboru budowę garażu wolnostojącego lub w bryle budynku. Do porównania kosztów obu rodzajów garaży wzięliśmy pod uwagę garaż murowany o powierzchni 30 m2. Powierzchnia ta uwzględnia także przylegające pomieszczenie gospodarcze. Do budowy zastosujemy materiały ze średniej półki cenowej oraz zatrudnimy fachowców. Za garaż wolnostojący zapłacimy w tej sytuacji ok. 35 000 – 45 000 zł (w zależności od zastosowanych materiałów). Z kolei za garaż w bryle budynku zapłacimy ok. 25 000 – 35 000 zł, więc nawet o 10 000 zł mniej.

Jak widać, garaż w bryle budynku wiąże się z wieloma oszczędnościami. Można je poczynić głównie na tym, że fundamenty i ściany będą w przeliczeniu na m2 tańsze. Często nie trzeba również wykonywać osobnego zadaszenia, ponieważ wiele projektów przewiduje nad garażem strop pierwszego piętra, poddasza lub strychu. Kolejna korzyść to instalacje – ich wykonanie będzie tańsze, ponieważ możemy je zrealizować przy okazji budowy domu. Oszczędzimy również na samym projekcie budowlanym – zatrzymamy więc ok. 1 500 zł. Porównywalna z garażem wolnostojącym będzie inwestycja w stolarkę i wykończenie wnętrza.

Kiedy garaż w bryle budynku może wygenerować dodatkowy koszt? Gdy zależy nam na zachowaniu wysokiej energooszczędności domu – wówczas garaż musi zostać dobrze ocieplony, aby uniknąć strat ciepła.

7. Ogranicz liczbę łazienek

Prywatne łazienki w sypialniach? To brzmi świetnie, niestety każda łazienka to spore koszty dodatkowe – nie tylko finansowe, ale również przestrzenne. Budowa łazienki wiąże się z podpięciem do instalacji wodnej. Koszty wykończenia również nie należą do najtańszych: płytki, wanna, prysznic i inne elementy – to z pewnością spory wydatek. Oczywiście nie sugerujemy, aby w domu znajdowała się tylko jedna łazienka dla np. 5-osobowej rodziny! Radzimy, aby wybrać rozwiązanie optymalne, uwzględniające liczbę mieszkańców, metraż domu, liczbę kondygnacji i pionów kanalizacyjnych. Najkorzystniej jest zaprojektować po jednej łazience na każdym poziomie domu, aby zapewnić szybki dostęp do tego pomieszczenia.

Rodzaje pomieszczeń mają wpływ na koszty budowy domu
Rodzaje pomieszczeń mają wpływ na koszty budowy domu

8. Wybierz projekt z oknami o typowych wymiarach i kształtach!

Duże przeszklenia wyglądają obłędnie, ale ich koszt może być bardzo wysoki, jeśli chcemy zachować wymagane prawem parametry przenikalności ciepła (duże przeszklenia średniej jakości mają ok. 5-krotnie gorszą izolacyjność niż ściana zewnętrzna). Dlatego wybierając projekt zastanów się, czy zależy Ci na przeszklonej ścianie np. w sypialni. Podobnie w przypadku okien o nietypowych kształtach – one również są bardzo drogie i mogą znacznie podnieść koszt inwestycji. Argumentem za wyborem okien typowych jest także koszt montażu – okna o standardowych kształtach i rozmiarach będą zdecydowanie tańsze w realizacji.

9. Dobry kosztorys i korzystny kredyt – to podstawa do oszczędności podczas budowy domu!

Kosztorys do projektu to element niezbędny do optymalizacji kosztów budowy. Dodatkowo, jeśli zamierzasz finansować budowę domu kredytem, kosztorys jest wymagany przez każdy bank. Kosztorys pozwala ocenić, z jakimi wydatkami musimy się liczyć na każdym etapie budowy. Pomaga również w ocenie uczciwości wykonawcy – jeśli podane przez niego stawki znacznie różnią się od kosztów robocizny zawartych w kosztorysie, warto zweryfikować je także u kilku innych wykonawców.

Zastanawiasz się nad zamówieniem kosztorysu do wybranego projektu? Sprawdź, jak wygląda przykładowy kosztorys – TUTAJ. Jeśli interesują Cię dokładne koszty budowy do wybranego projektu, wyślij do nas zamówienie na podanej stronie – opracujemy dla Ciebie kompletny kosztorys zgodny z przepisami prawnymi i wymogami banków w staraniu o kredyt. Koszt takiego dokumentu to zwykle 450 zł.

A co z kosztami budowy, które są podawane na stronach z projektami gotowymi? To zazwyczaj szacunkowe koszty budowy, które wyliczane są przez algorytmy. Często nie uwzględniają np. skomplikowanego kształtu domu czy też dużych, kosztowych przeszkleń. Mogą także różnić się w zależności od lokalizacji (budowa domu pod Warszawą będzie znacznie droższa od budowy w małej miejscowości znajdującej się w dużej odległości od aglomeracji) i dostępności materiałów w danym regionie. Podsumowując, szacunkowe koszty budowy podawane na stronach internetowych to pewien odnośnik do porównywania projektów pomiędzy sobą. Nie powinny być traktowane bez wątpliwości przede wszystkim wtedy, gdy dom ma skomplikowaną bryłę, dach lub duże przeszklenia.

Drugi aspekt w temacie kosztów to kredyt. Jeśli zamierzasz finansować budowę środkami pożyczonymi z banku, zweryfikuj kilka ofert, zanim podpiszesz umowę. Dlaczego? Różnice w ofertach banków sięgają nawet 100 000 zł w przypadku kredytu na budowę domu. Nie wszystkie banki podają również w pełni jawnie informacje o dodatkowych kosztach „obowiązkowych”, jak ubezpieczenie – i ostatecznie okazuje się, że koszty kredytu są wyższe, niż te podane w porównywarce kredytowej. Zwróć uwagę również na składowe kredytu, takie jak marża (marża nie zmienia się przez cały okres kredytowania) oraz stopa procentowa WIBOR (może zmienić się w okresie spłaty). Poza wspomnianymi elementami, bardzo istotna jest prowizja dla banku oraz RRSO (uwzględnia nie tylko odsetki, ale także inne koszty, dlatego im RSSO jest niższe, tym kredyt jest tańszy).

10. Wybierz gotowy projekt domu – ale dokładnie przemyśl decyzję przed zakupem!

Optymalizuj koszty jeszcze zanim ruszy budowa! Wybór projektu gotowego zamiast indywidualnego to oszczędność kosztów na poziomie min. 5 000 zł, jeśli nie zamierzasz wprowadzać w nim zbyt poważnych zmian ingerujących w konstrukcję budynku. Wówczas koszt projektu oraz koszt obowiązkowej adaptacji nie przekracza w większości przypadków 5 000 zł – a koszt projektu domu wykonanego na indywidualne zamówienie to średnio 10 000 zł.

Decydując się na gotowy projekt, przemyśl dokładnie swoje potrzeby i zmiany, które zamierzasz wprowadzić. Niektóre modyfikacje mogą być bowiem bardzo kosztowne – jak np. doprojektowanie kondygnacji czy zmiana sposobu użytkowania. Jednak oferta gotowych projektów jest na tyle szeroka, że z pewnością znajdziesz projekt, który nie będzie wymagał modyfikacji lub będą to jedynie drobne korekty, np. zmiana lokalizacji okna czy zmiana układu ścian działowych. Więcej na temat zmian w projektach gotowych – rodzajach i opłacalności ich wprowadzania, przeczytasz w artykule: Adaptacja projektu domu - ile kosztuje, kiedy ją wykonać, na czym polega?

W naszej bazie znajduje się 18 000 gotowych projektów domów. Od wielu lat pomagamy inwestorom w wyborze najlepszej opcji, w której nie będzie potrzeby wprowadzania zmian. Zachęcamy więc do skorzystania z konsultacji z naszym architektem – otrzymasz bezpłatnie pomoc w wyborze projektu spełniającego Twoje wymagania. To nic nie kosztuje, a oszczędności odczujesz na etapie adaptacji, której koszt możesz zminimalizować nawet do 800-1000 zł, jeśli zakup będzie przemyślany.