Projekt domu - 15 zasad dobrego wyboru!

Jak wybrać projekt, aby zmieścić się w określonym budżecie i zbudować dom, który będzie nie tylko ładny, ale i funkcjonalny? Na co zwracać uwagę? Przedstawiamy 15 żelaznych reguł dobrego wyboru projektu domu.

Projekt domu - 15 zasad dobrego wyboru!
Projekt domu - 15 zasad dobrego wyboru!

1. Czy dom pasuje do Twojej działki?

Wybierając projekt, zawęź wyniki wyszukiwania w taki sposób, aby zobaczyć wyłącznie listę projektów, które odpowiadają warunkom działki. W tym miejscu najważniejsza jest szerokość i długość posesji. Aby zbudować dom zgodnie z prawem, musimy zlokalizować go na działce w taki sposób, aby zachować odległość od granicy 4 metry (w przypadku ścian z otworami okiennymi lub drzwiami) lub 3 metry (w przypadku ścian nieposiadających otworów).

Warto skorzystać z naszej wyszukiwarki projektów, w której wystarczy wpisać wymiary działki (długość i szerokość). Uzyskasz wówczas listę domów, które mogą być zrealizowane na Twojej posesji, uwzględniając już wymagane odległości od granicy działki.

Powyżej opisane wymogi dotyczą odległości od granicy z sąsiadującą działką budowlaną, a najbardziej wysuniętą częścią domu. Istnieje więc możliwość, że sam dom będzie odpowiadał wymaganiom, ale elementy wysunięte (np. taras), niestety pomniejszą dopuszczalną odległość. W tej sytuacji można np. zmniejszyć taras, co wykonuje się na etapie adaptacji projektu.

Zdarzają się również sytuacje wyjątkowe, w których można zachować mniejszą odległość budynku od granicy posesji. Dzieje się tak na przykład wtedy, gdy na sąsiadującej działce znajduje się dom odsunięty od granicy w mniejszej odległości od wymaganych 3 lub 4 metrów. Wówczas prawdopodobnie przepisy Planu Miejscowego umożliwiają budowę w mniejszej odległości – a pamiętajmy, że właśnie MPZP jest dla nas najważniejszym dokumentem i zapisy, które się w nim znajdują, są dla nas obowiązujące.

2. Projekt musi odpowiadać zapisom MPZP lub WZ

Zanim zaczniesz szukać projektu dla siebie, koniecznie musisz sprawdzić zapisy Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, o którym wspomnieliśmy powyżej. To dokument, który określa zabudowę na danym terenie oraz parametry, jakie muszą spełnić budynki, m.in.:

  • wysokość domu (od poziomu gruntu do kalenicy dachu),
  • kąt nachylenia dachu,
  • powierzchnię zabudowy (na nią składa się powierzchnia budynku, obliczana po obrysie ścian zewnętrznych; nie uwzględnia się tutaj tarasów czy balkonów),
  • nieprzekraczalne linie zabudowy (nie możemy wysunąć budynku poza nie),
  • obowiązujące linie zabudowy (linia ta musi pokrywać się z fasadą domu),
  • powierzchnię biologicznie czynną (czyli powierzchnia nieutwardzona i niezabudowana).

Jeśli danej działki nie obejmuje MPZP, należy wystąpić do gminy o wydanie decyzji o Warunkach Zabudowy. Wniosek o wydanie tego dokumentu może złożyć każdy – nie trzeba być właścicielem gruntu.

Ważne! Projekt MUSI odpowiadać zapisom zawartym w MPZP lub WZ – bez tego nie otrzymasz pozwolenia na budowę!

Projekt domu i jego usytuowanie na działce
Projekt domu i jego usytuowanie na działce

3. Usytuowanie domu na działce względem stron świata

Wybierając projekt domu, warto poświęcić trochę uwagi na możliwości usytuowania budynku na działce. Ze względu na strony świata, najbardziej polecanym układem pomieszczeń jest usytuowanie salonu od strony południowej (lub zachodnio-południowej), a sypialni i kuchni po stronie północnej lub wschodniej. Jeśli warunki działki nie pozwalają na tak „książkowe” usytuowanie domu, warto wtedy poszukać projektu, którego przynajmniej część pomieszczeń znajduje się po zalecanej stronie.

Najtrudniejszą sytuacją będzie wjazd na działkę znajdujący się po stronie południowej. Jednak obecnie na rynku znajduje się wiele projektów gotowych, które zostały stworzone specjalnie dla takich działek. W naszej bazie znajdziesz np. kolekcję ponad 2000 projektów dedykowanych działkom z wjazdem od południa → https://www.tooba.pl/projekty-domow-z-wejsciem-od-poludnia

4. Nie kieruj się wizualizacją projektu, elewacją budynku i wyglądem zewnętrznym!

Wiele osób konsultujących z nami wybór projektu, często pyta o domy z nowoczesną elewacją czy rustykalnym wykończeniem. Mimo, że posiadamy szeroką ofertę zarówno domów z nowoczesną elewacją, jak i w stylu rustykalnym, zawsze odradzamy przy początkowych wyborach projektów kierowanie się wyglądem zewnętrznym. Dlaczego?

Elewację zawsze można zmienić – niemal dowolnie. Z domu na pozór wyglądającego klasycznie, możemy stworzyć nowoczesny, efektowny budynek, wprowadzając do wykończenia różne urozmaicenia. To, co widzimy na wizualizacji projektu na zewnątrz, to jedynie „fantazja” architekta, pewna propozycja – którą możemy dowolnie zmieniać! Warto więc przy wyborze projektu zwracać uwagę przede wszystkim na kształt domu, jego wymiary i układ funkcjonalny wewnątrz, a elewacją jedynie się inspirować. Innymi słowy – oddzielajmy trudną do zmiany konstrukcję domu od łatwych w modyfikowaniu elementów dekoracyjnych.

5. Zadbaj o energooszczędność! Zwracaj uwagę na kompaktową i zwartą bryłę

Obrys budynku – aby zapewnić niższe koszty budowy oraz energooszczędność – powinien być jak najprostszy i zwarty – czyli zaprojektowany na planie kwadratu lub prostokąta. Pamiętaj, że każdy uskok, wykusz czy lukarna, bardzo podnoszą koszty budowy (droższa robocizna i materiały), a dodatkowo zwiększają ryzyko powstawania tzw. mostków cieplnych. Nieregularne kształty przekładają się także na nierównomierne wykorzystanie ciepła, które znajduje się w domu. W rezultacie zwiększone zostanie zapotrzebowanie na ciepło, a co za tym idzie, podniosą się koszty stałe późniejszej eksploatacji domu.

Dom energooszczędny posiada kompaktową i zwartą bryłę
Dom energooszczędny posiada kompaktową i zwartą bryłę

6. Zależy Ci na niskich kosztach budowy? Wybierz projekt z dachem dwuspadowym

Jeśli ważne są dla Ciebie niskie koszty budowy, zdecydowanie powinieneś wybrać projekt domu z dachem dwuspadowym. Po pierwsze, dach wielospadowy przeznaczony na taką samą powierzchnię domu, może być nawet dwukrotnie droższy od dachu dwuspadowego. Skąd aż taka różnica? Na koszty ogromny wpływ mają krawędzie dachu – w przypadku dachu wielospadowego musimy zakupić drogie akcesoria pomocnicze do pokrycia. Dach o wielu załamaniach to także droższa robocizna, droższa konstrukcja, a także dłuższy czas realizacji. Istnieje ponadto większe ryzyko wystąpienia mostków cieplnych, nieszczelności – które zwiększają z kolei koszty ogrzewania domu, a niekiedy są powodem przeciekania (a to natomiast zmusza nas do wykonania drogich napraw). Przy prostym dachu dwuspadowym, znacznie obniżamy to ryzyko – występuje bowiem tylko jedno załamanie (kalenica), do którego wykończenia nie są konieczne duże ilości kosztownych akcesoriów.

Pamiętaj, że koszty budowy dachu podwyższają także wszelkie lukarny czy jaskółki – warto z nich zrezygnować, jeśli zależy Ci na oszczędnościach.

Jeśli chcesz ułatwić sobie poszukiwania projektu, którego realizacja nie będzie wiązać się z wysokimi kosztami, sprawdź kolekcję projektów domów tanich w budowie.

7. Projekt domu z poddaszem: zwróć uwagę na wysokość ścianki kolankowej

Jeżeli zdecydowaliście się na projekt domu z poddaszem użytkowym lub do adaptacji, zwróćcie uwagę na wysokość ścianki kolankowej. Po pierwsze ze względu na to, aby użytkowanie poddasza było wygodniejsze, a wnętrza były lepiej doświetlone, a po drugie ze względu na to, że wyższa ścianka powiększa powierzchnię użytkową. Dla przykładu, ścianka kolankowa o wysokości 1,2 – 1,5 m daje nam średnio o 30-40% większą powierzchnię mieszkalną poddasza. Oczywiście w niemal każdym projekcie jest możliwość podniesienia ścianki kolankowej i jest to zmiana często wprowadzana na etapie adaptacji. Jednak pamiętaj, że w przypadku takiej zmiany musisz uwzględnić zapisy MPZP lub WZ.

8. Powierzchnia użytkowa domu i pomieszczeń

Wybierając powierzchnię domu, miej na względzie koszty budowy. Szacuje się, że każdy metr kwadratowy budynku to koszt ok. 3-4 tys. zł. Jak zoptymalizować te koszty, jeśli zależy nam na większej powierzchni? Jest na to prosty sposób: wybierz projekt, w którym znajduje się jak najmniej powierzchni przeznaczonej na komunikację i korytarze.

W tym miejscu zwróć również uwagę na wymiary poszczególnych pomieszczeń. Okazuje się, że niekiedy dom o mniejszej powierzchni użytkowej ma bardziej funkcjonalne pomieszczenia (wymiary czy kształty) od domu większego. Dlatego nie zawsze warto sugerować się całkowitą powierzchnią użytkową domu, ale układ funkcjonalnym i powierzchnią poszczególnych pomieszczeń. I tak kolejno optymalne wymiary wynoszą:

  • dla kuchni – ok. 12 m2,
  • dla jadalni – ok. 12 m2,
  • dla salonu – ok. 20 m2,
  • dla sypialni – ok. 15 m2,
  • dla łazienki głównej – ok. 8 m2,
  • dla łazienki dodatkowej – ok. 5 m2,
  • dla garażu na jeden samochód – ok. 20 m2,
  • dla garażu na dwa samochody – ok. 35 m2.

Rzut domu parterowego - przykładowe powierzchnie
Rzut domu parterowego z wzorcowymi powierzchniami pomieszczeń

9. Czy warto budować piwnicę? I tak, i nie…

Pod względem kosztów budowy, piwnica zdecydowanie nie jest opłacalnym rozwiązaniem (dotyczy działek równych, bez pochyłości). Jednak wielu architektów uważa, że wydając dodatkowo średnio 10% kosztów całej inwestycji na budowę piwnicy, zyskujemy w zamian nawet do 30% więcej powierzchni mieszkalnej w domu. Nie musimy bowiem projektować np. spiżarni, pralni czy miejsca na przyłącza, przeznaczając na to powierzchnię na parterze lub poddaszu – wszystkie pomieszczenia gospodarcze możemy zlokalizować w piwnicy. Oprócz pomieszczeń gospodarczych, w piwnicy często urządza się także pokoje rekreacyjne czy domowe biura. Rozwiązaniem pośrednim pomiędzy budową piwnicy, a jej brakiem, jest częściowe podpiwniczenie – którego realizacja jest tańsza.

10. Rezygnacja z garażu w bryle budynku to niższe koszty budowy

Wygodniejszym rozwiązaniem jest wybór projektu domu z garażem w bryle budynku. W takich projektach drzwi z garażu kierują bezpośrednio do domu. Ma to jednak swoje minusy: garaż w bryle domu musi być lepiej ocieplony, a drzwi dzielące go z domem muszą być szczelne, aby nie doprowadzić do start energii cieplnej. Z tego względu budowa garażu w bryle domu nie należy do najtańszych. Musimy liczyć się z tym, że garaż jest murowany, musi posiadać fundamenty oraz mocny strop, jeśli nad nim planujemy powierzchnię mieszkalną. Taki garaż zmniejsza też powierzchnię użytkową domu – często zajmuje nawet połowę parteru.

Jeśli zależy Ci na obniżeniu kosztów budowy, wybierz projekt, który nie przewiduje garażu w bryle budynku. Tym sposobem oszczędzisz kilkadziesiąt tysięcy złotych. Zamiast garażu zdecyduj się na wiatę lub garaż zewnętrzny (jako dobudówka), których koszty realizacji wyniosą średnio 5-10 tys. zł.

11. Rodzaj paliwa a wielkość kotłowni

Jeśli zamierzasz ogrzewać dom paliwem stałym, musisz przeznaczyć na kotłownię o wiele więcej miejsca, niż w przypadku np. korzystania z ekologicznych źródeł energii (fotowoltaika, pompa ciepła, kotły gazowe). Dlatego już na etapie wyboru projektu musisz zdecydować o rodzaju źródła ciepła dla domu. Przy czym warto wiedzieć, że zmiana wymiaru danego pomieszczenia jest możliwa do wykonania na etapie adaptacji projektu, więc zbyt mała kotłownia nie powinna być przeszkodą w realizacji wybranego projektu.

Warto postawić na projekt domu z energooszczędnymi instalacjami
Warto postawić na projekt domu z energooszczędnymi instalacjami

12. Ekologiczne instalacje – wprowadź je na etapie planowania domu!

Wprowadzenie nowoczesnych, energooszczędnych instalacji wiąże się z wysokimi kosztami, jednak jeśli zdecydujemy się na nie już od samego początku, może się okazać, że różnica w kosztach nie będzie aż tak wysoka, jak zakładaliśmy.

Dla przykładu, planując w nowym domu instalację fotowoltaiczną połączoną z matami grzewczymi do ogrzewania domu (oraz czerpania prądu do zasilania urządzeń), nie musimy budować komina, którego realizacja pochłania kilkanaście tysięcy złotych. Nie musimy również planować specjalnego pomieszczenia na kotłownię oraz kupować pieca. Ponadto na instalację zaliczającą się do odnawialnych źródeł energii, możemy otrzymać atrakcyjne dofinansowanie lub korzystny kredyt. Tym sposobem znacznie obniżamy koszty początkowe i realizacja ekologicznego źródła energii nie wydaje się aż tak kosztowna, jak zakładaliśmy (o ile zamierzamy ją wprowadzić od samego początku, a nie w przyszłości, modernizując system grzewczy).

A warto również zdawać sobie sprawę z tego, że inwestycja w odnawialne źródła energii zapewni nam w przyszłości niskie koszty eksploatacji domu. Korzystając z przytoczonego przykładu, instalacja fotowoltaiki z matami grzewczymi zapewni niemal darmowy prąd oraz darmowe ogrzewanie przez cały rok. Tym sposobem inwestycja zwraca się średnio po 10 latach.

13. Koszty wskaźnikowe budowy domu a kosztorys inwestorski – to różnica!

Kosztorys pozwala poznać koszty budowy wybranego domu, uwzględniając zarówno materiały, robociznę, jak i aktualne trendy cenowe na rynku budowlanym. Na ogromnej liście stron z gotowymi projektami domów, są co prawda przedstawione koszty budowy, jednak zwykle są to „koszty wskaźnikowe” podane w wartości „netto”. Oznacza to, że koszty zostały wyliczone przez algorytm, na podstawie średnich cen materiałów w Polsce oraz średnich kosztów robocizny, a dodatkowo cenę netto musimy powiększyć o koszty podatkowe, aby uzyskać wartość brutto – czyli rzeczywisty koszt, który poniesiemy.

Podsumowując, koszty wskaźnikowe powinny być dla nas pewnym odnośnikiem do porównania projektów między sobą, ale niekoniecznie będą całkowicie zgodne ze stanem faktycznym (różnice sięgają zwykle ok. 10% w obie strony, ale nie jest to regułą). Dlatego warto oprócz projektu, zamówić do niego dedykowany kosztorys inwestorski, przygotowany przez kosztorysanta na podstawie aktualnych cen materiałów i robocizny, a także uwzględniający skomplikowanie realizacji. W takim kosztorysie otrzymujemy także listę wszystkich materiałów czy zastosowanych technologii, co może być bardzo przydatne w procesie realizacji budowy. Kosztorys inwestorski jest ponadto konieczny do starania się o kredyt na budowę domu.

Wiele projektów gotowych posiada również kosztorys, który jest dołączany za darmo. Zobacz kolekcję projektów domów z kosztorysem gratis – TUTAJ.

14. KAŻDY projekt gotowy musi być poddany adaptacji!

Niezależnie od tego, jakie biuro projektowe wybierzesz, wiedz, że każdy projekt gotowy musi być poddany adaptacji do warunków panujących na działce, aby odpowiadał jej zarówno pod kątem technicznym, jak i sprostał wymaganiom zawartym w MPZP lub WZ. Nawet, jeśli nie chcesz nic zmieniać w projekcie, musisz udać się do architekta, aby przeprowadził adaptację.

U kogo można ją wykonać? Adaptacje wykonuje się u lokalnego architekta po zakupie projektu gotowego (najlepiej z miejscowości lub gminy, w której znajduje się działka). Przy czym zwróć uwagę zamawiając projekt typowy, czy biuro projektowe udziela bezpłatnej zgody autorskiej na przeprowadzanie zmian. Bez takiej zgody niestety nie możesz rozpocząć adaptacji projektu, co oznacza, że nie uzyskasz pozwolenia na budowę. W Tooba.pl otrzymasz bezpłatnie autorską zgodę na zmiany – dołączamy ją do każdego projektu.

15. Skorzystaj z konsultacji z architektem, zanim kupisz projekt!

Gotowy projekt to zwykle planowanie domu bez wsparcia fachowca – ale nie musi tak być! Projekty gotowe są tańsze od indywidualnych, dlatego warto zainwestować z poczynionych oszczędności kilkaset złotych, aby skorzystać z porady architekta, który sprawdzi projekt, podpowie, co warto w nim zmienić lub czy w ogóle jest możliwy w realizacji na Twojej działce. Koszt takiej porady to zwykle 400-500 zł.

Innym sposobem jest skorzystanie z bezpłatnej konsultacji z naszym architektem – możesz z nim porozmawiać telefonicznie lub przedyskutować parametry Twojej działki lub wybór projektu mailowo. Porada nie wiąże się z żadnymi kosztami, nie zobowiązuje Cię do zakupu projektu, a pomoże wyeliminować błędy już w pierwszym etapie planowania domu. Aby skorzystać z bezpłatnej porady, skontaktuj się i umów na rozmowę → https://www.tooba.pl/kontakt