Budowa domu bez pozwolenia do 70m2 - zasady zawarte w ustawie

Budowa domu bez zezwolenia na budowę, która jest możliwa od 3 stycznia 2022 roku, z założenia ma ułatwiać budowę małych domów, a konkretniej - usprawniać proces formalności. Zasady, na podstawie których jest możliwa realizacja budowy domu na zgłoszenie, zostały zawarte na stronach rządowych:

• https://www.gov.pl/web/polski-lad/dom-bez-formalnosci
• https://www.gov.pl/web/mieszkanie-dla-ciebie/dom-bez-formalnosci

Podstawowe założenia programu obejmują budowę domu do 70 m2 pow. zabudowy (można uzyskać nawet 100 m2 przy racjonalnym rozplanowaniu układu domu dzięki wykorzystaniu kondygnacji) w uproszczonej procedurze na podstawie samego zgłoszenia. Zaletą ma być również brak obowiązku ustanowienia kierownika budowy oraz prowadzenia dziennika budowy. Inwestor ma - w założeniu - oszczędzić czas i pieniądze - ponieważ cały proces może przeprowadzić online, a rozpocząć budowę może tuż po zawiadomieniu nadzoru budowlanego o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych. Co istotne, dom musi być wybudowany na terenie objętym planem zagospodarowania przestrzennego, a jeśli tak nie jest, Inwestor musi uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. W przypadku uproszczonej procedury budowy na zgłoszenie, decyzja zostanie wydana w ciągu 21 dni od złożenia wniosku w tej sprawie - to szybciej, niż w przypadku tradycyjnej drogi starania się o legalizację budowy. 

Okazuje się jednak, że w praktyce taki uproszczony proces niekoniecznie stanowi korzyść dla Inwestora. Dlaczego? Pytamy eksperta.

Dom 70m2 bez formalności? Opinia Eksperta

Budowa domu bez pozwolenia budzi w środowisku branżowym wiele kontrowersji. Z jednej strony pozwala (w założeniu) uniknąć długotrwałych procedur związanych z uzyskaniem zgody na budowę, a z drugiej może zadziałać niekorzystnie dla Inwestora w wielu sytuacjach. Jakich? O tym mówi nam Dariusz Adamowski - Doradca Projektowy Tooba.pl działający w branży architektonicznej od ponad 10 lat.

Ten nowy trend przyciąga dużą uwagę naszych Klientów, którzy szukają sposobów na uproszczony proces formalności budowlanych. Niekoniecznie jednak taka forma usprawnia załatwienie spraw urzędowych związanych z budową domu. Co więcej może generować problemy na późniejszych etapach. 

Po pierwsze, to, że budujemy dom bez pozwolenia, nie oznacza, że nie musimy spełniać szeregu formalności - mówi Adamowski. - Inwestor ma obowiązek zgłosić budowę do odpowiedniego organu z załączeniem projektu architektoniczno-budowlanego (po dokonanej u architekta adaptacji, jeśli został zakupiony projekt gotowy) oraz projektu zagospodarowania działki. Musi ponadto złożyć oświadczenie, że dom będzie przeznaczony wyłącznie na własne potrzeby mieszkaniowe - co oznacza, że nie może takiego domu wynająć czy sprzedać. To jedna z najważniejszych wad tego programu, ponieważ jako właściciele takiego domu nie mamy pełnej dowolności w zarządzaniu nieruchomością - dodaje Ekspert.

Po drugie, jeśli Inwestor nie zdecyduje się na zatrudnienie Kierownika Budowy, bierze na siebie pełną odpowiedzialność za nadzór nad zgodnością realizacji budowy z projektem. Oznacza to, że w przypadku jakichkolwiek problemów z wykonawcami czy ich nierzetelnością, Inwestor samodzielnie musi dochodzić naprawienia szkód oraz udowadniać na własny koszt nieprawidłowości w wykonaniu (zwykle konieczny jest rzeczoznawca), co często kończy się fiaskiem i wiąże z poniesieniem wysokich strat finansowych. 

Po trzecie, tzw. dom bez formalności nie może zostać zrealizowany na działkach poniżej 1000 m2, co również stanowi pewne ograniczenie dla sporego grona osób planujących budowę - mówi Adamowski z Tooba.pl Projekty Domów.

Budowa domu do 70 m2 a kredyt hipoteczny

Poza powyżej wymienionymi trudnościami, nie sposób wspomnieć o finansowaniu budowy w przypadku domu na zgłoszenie. Dotychczas, aby uzyskać kredyt na budowę domu, należało załączyć ważne i prawomocne pozwolenie na budowę. Zapisy Nowego ładu zniosły zaś obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę w przypadku domów do 70 m2 powierzchni zabudowy. Jak do tego podchodzą banki? 

Jak czytamy na portalu TotalMoney (https://www.totalmoney.pl/artykuly/dom-do-70-m2-bez-pozwolenia-na-budowe-a-kredyt-hipoteczny-wszystko-co-musisz-wiedziec), który zapytał o opinię przedstawicieli najpopularniejszych banków, co sądzą o zapisach ustawy, wynika, że tylko jeden z banków potwierdził, że proces ubiegania się o kredyt nie będzie dla tego rodzaju inwestycji utrudniony. Zapewnił, że zmieniona zostanie lista wymaganych dokumentów - a mianowicie chodzi o wyłączenie z niej pozwolenia na budowę. 

Wśród odpowiedzi innych banków pojawiły się wątpliwości co do tego, czy wybudowany dom będzie odpowiednim zabezpieczeniem kredytu. Banki analizują zarówno szanse, jak i zagrożenia wynikające z ustawy i w większości nie są w pełni przekonane do udzielania kredytów inwestorom budującym wyłącznie na podstawie zgłoszenia - bez ważnego pozwolenia na budowę, zarządzania budową przez Kierownika Budowy czy prowadzenia Dziennika Budowy.

Taki pogląd na sytuację potwierdza m.in. ekspert Marek Wielko w rozmowie z portalem Infor. Uważa, że budowa domu może spowodować problemy przy staraniu się o kredyt hipoteczny, ponieważ bankom zależy na pewności, że budowa będzie przeprowadzona zgodnie z planem oraz sztuką budowlaną. W przypadku nieustanowienia kierownika budowy, jak ma to miejsce w procedurze zgłoszenia - banki nie mają takiej gwarancji.

Dom bez pozwolenia - wymagania dotyczące budynku wynikające z ustawy

Zgodnie z obowiązującymi przepisami na podstawie zgłoszenia i bez konieczności uzyskania pozwolenia na budowę możemy zbudować budynek mieszkalny lub budynek rekreacji indywidualnej o powierzchni zabudowy nieprzekraczającej 70 m2 (wcześniej była możliwość realizacji na zgłoszenie budynku o powierzchni zabudowy do 35 m2). Aktualne wymagania są następujące:

• dom mieszkalny bez pozwolenia o powierzchni do 70 m2 pow. zabudowy powinien być budynkiem jednorodzinnym, 
• nadrzędnym celem jego budowy stanowi zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych,
• konstrukcja może mieć maksymalnie dwie kondygnacje,
• działka musi posiadać minimum 1000 m2,
• obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany,
• projektowany dom musi spełniać warunki techniczne, jakim mają odpowiadać budynki i ich usytuowanie opisane w ustawie (dotyczy m.in. zachowania odpowiednich odległości od granic działki).

Natomiast dom rekreacyjny bez pozwolenia (nie muszą to być domy całoroczne), jak sama nazwa wskazuje, ma służyć indywidualnym celom rekreacyjnym. Jest to obiekt przeznaczenia tymczasowego, w którym pobyt nie powinien przekraczać 180 dni w roku. Budynek musi:

• być parterowy (bez poddasza użytkowego),
• rozpiętość jego elementów konstrukcyjnych nie może przekraczać 6 m, 
• wysięg wsporników nie może być większy niż 2 m,
• dom rekreacyjny może mieć otwartą antresolę,
• liczba domków na każde 500 m2 powierzchni działki nie może być większa niż jeden,
• działka nie musi mieć zapewnionej możliwości realizacji uzbrojenia (kanalizacja, woda, prąd), o ile nie wymaga tego decyzja o warunkach zabudowy lub plan miejscowy,
• budynek nie musi być przeznaczony na własne cele mieszkaniowe (można go wynajmować lub sprzedać).

Co istotne, budynek rekreacji indywidualnej może zostać zrealizowany bez projektu budowlanego - i wówczas procedura zgłoszenia jest istotnie prostsza od starania się o pozwolenie na budowę (a także krótsza niż w przypadku zgłoszenia budowy domu mieszkalnego do 70 m2). Wymaganą dokumentację możemy rzeczywiście zebrać w kilkanaście dni i czekamy do 21 dni do rozpoczęcia prac budowlanych.

Jakie inne budynki można postawić bez pozwolenia na budowę?

Bez pozwolenia na budowę można aktualnie budowa wolnostojące budynku gospodarcze (parterowe), takie jak przydomowe ganki i oranżerie, garaże, altany, przydomowe tarasy naziemne. Istotne, aby budynki te nie przekraczały powierzchni zabudowy 35 m2. Na działce nie można stawiać powyżej jednego budynku na każde 500 m2. Dodatkowo bez pozwolenia można zbudować wiatę garażową o powierzchni do 50 m2. Na każde 500 m2 działki możliwe jest postawienie jednej tego rodzaju wiaty.

Dom 70 m2 bez pozwolenia – jakie dokumenty należy złożyć?

Pod względem niezbędnej dokumentacji zgłoszenie budowy nie różni się specjalnie od pozwolenia na budowę, o którym więcej piszemy w dalszej części artykułu, porównując obie formy legalizacji budowy.

Chcąc rozpocząć budowę domu bez pozwolenia, przede wszystkim należy złożyć właściwie wypełniony formularz zgłoszenia – jest on dostępny do pobrania i wydrukowania na stronach internetowych właściwego ministerstwa. W zgłoszeniu muszą być zawarte informacje dotyczące zakresu, rodzaju oraz terminu planowanego rozpoczęcia robót budowlanych, adres i dane ewidencyjne nieruchomości, na której zamierzamy realizować budowę oraz dane inwestora lub pełnomocnika. Oprócz wniosku musimy także skompletować wymagane dokumenty. Należą do nich:

• oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (np. kopia aktu własności działki),
• projekt architektoniczno-budowlany (lista dostępnych projektów domów do 70 m2 powierzchni zabudowy - sprawdź),
• projekt zagospodarowania działki lub terenu,
• plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu,
• oświadczenie o realizacji budowy domu mieszkalnego bez pozwolenia w celu zaspokojenia potrzeb mieszkalnych,
• oświadczenie o przyjęciu odpowiedzialności za kierowanie budową (w sytuacji, gdy nie będziemy zatrudniać kierownika budowy),
• oświadczenie potwierdzające złożenie kompletu dokumentów.

Inne dokumenty, które dotyczą wybranych przypadków:

• pełnomocnictwo w sprawach administracyjnych oraz dowód wniesienia opłaty skarbowej za pełnomocnictwo,
• decyzja o warunkach zabudowy,
• opis techniczny instalacji.

W sytuacji, gdy działka leży na terenie, dla którego nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to należy wystąpić o warunki zabudowy. Decyzję w okresie 21 dni wydaje wówczas wójt, burmistrz lub prezydent właściwy miejscowo dla gminy, na której znajduje się działka.

Nie są wymagane oświadczenia projektanta, kopie uprawnień budowlanych oraz poświadczenie wpisu na listę samorządu zawodowego. Co istotne, organ administracji architektoniczno-budowlanej nie może sprzeciwić się zgłoszeniu budowy. Nie oznacza to jednak, że inwestor zwolniony jest z obowiązku budowy domu zgodnie z obowiązującymi przepisami budowlano-technicznymi. Urzędnicy nie muszą natomiast sprawdzać już zgłoszenia budowy pod kątem: zgodności projektu zagospodarowania działki i zagospodarowania przestrzennego, zgodności projektu z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Rodzi to pewne kontrowersje, ponieważ zwiększa ryzyko samowoli budowlanej, o czym piszemy w dalszej części artykułu.

Jeżeli będziemy budować dom bez pozwolenia w mieście na prawach powiatu, to ze zgłoszeniem budowy powinniśmy wystąpić do prezydenta miasta. Natomiast w innych przypadkach właściwym organem, do którego musimy wystąpić, będzie starosta. Samo złożenie zgłoszenia budowy we właściwym urzędzie jest usługą bezpłatną. Koszty ponosimy jedynie w przypadku, kiedy nie załatwiamy formalności osobiście, lecz korzystamy z pośrednictwa pełnomocnika.

Po złożeniu zgłoszenia oraz wypełnieniu wszystkich niezbędnych załączników należy przystąpić do kolejnych czynności formalnych. Pierwszym krokiem będzie powiadomienia powiatowego inspektora nadzoru budowlanego o terminie rozpoczęcia prac budowlanych. Dokument można złożyć w formie papierowej lub w formie cyfrowej – za pośrednictwem strony internetowej.

Zakończenie budowy domu bez pozwolenia - formalności

Poza zakończeniu budowy domu Inwestor musi zawiadomić PINB o ukończeniu budowy. Do zawiadomienia składa się takie same dokumenty, jak w przypadku zakończenia budowy domu na podstawie pozwolenia. Dodatkowo, jeśli budowa nie była nadzorowana przez kierownika budowy, należy dołączyć oświadczenia o:

• dokonaniu pomiarów pow. użytkowej,
• zgodności wykonania budynku z projektem budowlanym i przepisami prawnymi.

Należy również wykonać geodezyjną inwentaryzację powykonawczą. 

W przypadku braku sprzeciwu, Inwestor może się wprowadzić do swojego domu po upłynięciu 14 dni od dnia złożenia zawiadomienia do PINB.

Jak zbudować dom - na zgłoszenie czy z pozwoleniem na budowę?

Jedną z ważniejszych różnic między zgłoszeniem a zezwoleniem na budowę jest to, że na wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę urząd ma 65 dni - co nie oznacza, że dopiero po takim czasie ją otrzymamy. Często decyzje są wydawane znacznie wcześniej (z reguły oczekuje się do 30 dni). Należy jednak pamiętać, że decyzja ta musi się jeszcze uprawomocnić, co zajmuje kolejne 14 dni. W przypadku zgłoszenia budowy realizację inwestycji możemy rozpocząć w ciągu 21 dni od zawiadomienia PINB o planowanym terminie rozpoczęcia robót budowlanych.

Pozwolenie na budowę stanowi zapewnienie, że prace budowlane będą zgodne z przepisami prawa budowlanego, z wymaganiami technicznymi oraz z wymaganiami dotyczącymi bezpieczeństwa. W trakcie budowy organy administracyjne mogą przeprowadzić inspekcje oraz monitorować postępy prac. Dokument dotyczy zarówno prywatnego inwestora, jak i np. deweloperów. Należy go uzyskać przed rozpoczęciem budowy, a więc warto zainteresować się kwestiami formalnymi już na etapie projektowania domu.

Przy porównywaniu zgłoszenia budowy domu i pozwolenia budowlanego, istotna jest kwestia zmian w projekcie. Jeśli w trakcie budowy zechcemy wykonać niektóre etapy inaczej niż przewidziano w projekcie, w przypadku budowy na podstawie zgłoszenia mogą pojawić się liczne problemy, zwłaszcza, jeśli mają to być zmiany istotne, takie jak zmiana wysokości czy szerokości budynku albo zmiana w konstrukcji ścian nośnych. Wówczas inwestor, dokonując danej zmiany, musi wystąpić do urzędu o wydanie pozwolenia na budowę - czyli i tak przechodzi całą procedurę związaną z uzyskaniem pozwolenia, którą chciał ominąć wybierając budowę na zgłoszenie. Natomiast gdyby od początku zdecydował się na pozwolenie na budowę zamiast zgłoszenia, wystarczy, że w przypadku wprowadzenia zmian istotnych złoży wniosek o zmianę pozwolenia na budowę, do którego należy dołączyć tylko projekt zamienny (nie musi to być cała opisana wcześniej dokumentacja wraz z oświadczeniami i zapewnieniami). Oznacza to, że w obu przypadkach pozwolenie musimy uzyskać, zanim przystąpimy do wykonania prac, które stanowią istotne odstępstwo od zatwierdzonego już projektu.

Podsumowując, biorąc pod uwagę omówione w artykule czynniki, wydaje się, że korzystniej dla Inwestora będzie wystąpić o pozwolenie na budowę, nawet jeśli początkowo procedura ma trwać nieco dłużej. 

Co jest potrzebne do uzyskania pozwolenia na budowę?

Aby otrzymać pozwolenie na budowę, potrzebny będzie projekt budowlany zaadaptowany do wymagań konkretnej działki (w przypadku domu na zgłoszenie również potrzebny jest projekt po adaptacji - wyjątkiem są domki budowane na cele rekreacyjne!). W urzędzie gminy lub w urzędzie miasta należy uzyskać wypis miejscowego planu zagospodarowania przestrzeni albo warunków zabudowy. Pozwolenie na budowę w formie decyzji administracyjnej może wydać: Starostwo Powiatowe, prezydent miasta funkcjonującego na prawach powiatu, wojewoda, Główny Inspektorat Nadzoru Budowlanego. Wniosek wraz z niezbędnymi dokumentami składa się w urzędzie właściwym dla miejsca, w którym rozpocznie się budowa nieruchomości. W przypadku uzyskania negatywnej odpowiedzi, można zgłosić się do drugiej instancji – do wojewody.

Składając wniosek o pozwolenie na budowę, należy dołączyć między innymi:

• oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
• wypis z rejestru gruntów,
• 3 egzemplarze projektu zagospodarowania działki lub terenu,
• 3 egzemplarze projektu architektoniczno-budowlanego,
• decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
• warunki techniczne dotyczące dostawy mediów (gazu, energii elektrycznej, instalacji wodno-kanalizacyjnej),
• mapę do celów projektowych sporządzoną przez geodetę.

Wiele z wymaganych dokumentów pokrywa się więc z tymi, które dotyczą zgłoszenia budowy.

Więcej  na temat uzyskania pozwolenia na budowę znajdziesz w artykule: Pozwolenie na budowę domu: jak uzyskać, ile trwa wydanie decyzji?

Dom bez pozwolenia 100, 120 a nawet 150 m2? Co z planowanym zwiększeniem dopuszczalnego metrażu?

W 2023 roku poprzedni rząd zapowiedział, że będzie można budować dom bez pozwolenia o dowolnym metrażu. Co więcej, rząd miał udostępnić darmowe projektu domów do 120, 150 i 180 me. Założenia nie udało się jednak wprowadzić rządzącym w życie przed wyborami parlamentarnymi projekt trafił do "kosza". 

A jak do tematu podchodzi obecny rząd? Z informacji uzyskanych przez naszą Redakcję wynika, że nie ma w planach kontynuować żadnych prac w kierunku zwiększenia dopuszczalnego metrażu. Jednym z powodów jest małe zainteresowanie programem (w 2022 roku z procedury budowy na zgłoszenie skorzystało zaledwie 1200 osób, a rok później - 1700 osób - według danych Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego - podczas gdy w latach 2022-2023 wydano 202 000 pozwoleń na budowę domów jednorodzinnych). Polacy nie są zainteresowani budową tak małych domów.

Po drugie, program budowy na zgłoszenie spowodował wiele patologii i zwiększył ryzyko samowoli budowlanych. Obecny rząd chce, aby urzędnicy mogli się sprzeciwić, jeśli Inwestor np. nie dostarczy wraz ze zgłoszeniem wszystkich wymaganych dokumentów. Aktualnie urzędnicy nie mają takiej możliwości i nie mogą też wezwać Inwestora do uzupełnienia dokumentacji. Mogą jednak po sprawdzeniu naszego zgłoszenia wysłać notatkę do Nadzoru Budowlanego. A jak się okazuje, taka notatka może oznaczać dla Inwestora spore kłopoty.

Ciekawy przykład podaje Jolanta Nabiałek w portalu Forsal (https://forsal.pl/nieruchomosci/aktualnosci/artykuly/8715085,budowa-domu-bez-pozwolenia-nowe-prawo-to-furtka-dla-patodeweloperki-klopoty-dla-budujacych-i-balagan-w-urzedach-opinia.html), gdzie opisuje, że w przypadku gdy Nadzór będzie miał wątpliwości, może nakazać nam wprowadzić zmiany. A co w przypadku, gdy już dom ma posadowione fundamenty? Zmiany polegające np. na przesunięciu budynku czy zmiany jego wymiarów będą bardzo trudne i spowodują ogromne koszty na tym etapie. 

Podsumowując, obecny rząd nie zamierza póki co zwiększać dopuszczalnego metrażu domów budowanych na zgłoszenie, jak mieli w planach poprzedni rządzący.