Chociaż budowa domu nierozłącznie wiąże się z wizytami w urzędach i z dopełnianiem licznych formalności, to jednak możemy przynajmniej w pewnym stopniu uprościć i przyspieszyć całą procedurę. Po nowelizacji ustawy o prawie budowlanym niektóre inwestycje budowlane możemy realizować bez uzyskiwania pozwolenia na budowę – należy do nich m.in. budowa domu jednorodzinnego.
Decydując się na budowę domu bez pozwolenia, nie musimy prowadzić dziennika budowy, ani zatrudniać kierownika budowy. Zgodnie z najnowszymi przepisami, prace budowlane można rozpocząć nawet następnego dnia po dokonaniu zgłoszenia – należy jednak poinformować powiatowy inspektorat budowlany o terminie. Przepisy wyłączają możliwość wzniesienia sprzeciwu (po dostarczeniu zgłoszenia) przez organ administracji architektoniczno-budowlanej.

Jaki dom bez pozwolenia można zbudować?

Zgodnie z obowiązującymi przepisami na podstawie zgłoszenia i bez konieczności uzyskania pozwolenia na budowę możemy zbudować:

• dom mieszkalny o powierzchni zabudowy nieprzekraczającej 70 metrów kwadratowych,
• dom rekreacyjny (domek letniskowy) o powierzchni do 70 metrów kwadratowych.

Dom mieszkalny bez pozwolenia o powierzchni do 70 metrów kwadratowych powinien być budynkiem jednorodzinnym, a nadrzędnym celem jego budowy stanowi zaspokojenie własnych celów mieszkaniowych. Konstrukcja może mieć maksymalnie dwie kondygnacje, a także musi mieścić się w obrębie działki.

Natomiast dom rekreacyjny bez pozwolenia, jak sama nazwa wskazuje, ma służyć indywidualnym celom rekreacyjnym. Jest to obiekt przeznaczenia tymczasowego, w którym pobyt nie powinien przekraczać 180 dni w roku. Budynek musi być parterowy (bez poddasza użytkowego), rozpiętość jego elementów konstrukcyjnych nie może przekraczać sześciu metrów, a wysięg wsporników nie może być większy niż dwa metry. Dom rekreacyjny może mieć natomiast otwartą antresolę.

Uwaga: Prowadzone są prace legislacyjne dotyczące wprowadzenia kolejnych zmian – w tym zniesienia limitu 70 metrów kwadratowych powierzchni domów bez pozwolenia.

Dom bez pozwolenia – jakie dokumenty należy złożyć?

Pod względem niezbędnej dokumentacji zgłoszenie budowy nie różni się specjalnie od pozwolenia na budowę, o którym więcej piszemy w dalszej części artykułu, jednak znacznie ogranicza formalności oraz skraca czas oczekiwania na decyzję. 

Chcąc rozpocząć budowę domu bez pozwolenia, przede wszystkim należy złożyć właściwie wypełniony formularz zgłoszenia – jest on dostępny do pobrania i wydrukowania na stronach internetowych właściwego ministerstwa. W zgłoszeniu muszą być zawarte informacje dotyczące zakresu, rodzaju oraz terminu planowanego rozpoczęcia robót budowlanych, adres i dane ewidencyjne nieruchomości, na której zamierzamy realizować budowę oraz dane inwestora lub pełnomocnika. Oprócz wniosku musimy także skompletować wymagane dokumenty. Należą do nich:

• oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (np. kopia aktu własności działki),
• projekt architektoniczno-budowlany,
• projekt zagospodarowania działki lub terenu,
• plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu,
• oświadczenie o realizacji budowy domu mieszkalnego bez pozwolenia w celu zaspokojenia potrzeb mieszkalnych,
• oświadczenie o przyjęciu odpowiedzialności za kierowanie budową (w sytuacji, gdy nie będziemy zatrudniać kierownika budowy),
• oświadczenie potwierdzające złożenie kompletu dokumentów.

Inne dokumenty, które dotyczą niektórych przypadków:

• pełnomocnictwo w sprawach administracyjnych oraz dowód wniesienia opłaty skarbowej za pełnomocnictwo,
• decyzja o warunkach zabudowy,
• opis techniczny instalacji.

Uwaga: W przypadku zgłoszenia budowy domu rekreacyjnego bez pozwolenia nie trzeba składać projektu architektoniczno-budowlanego stworzonego przez architekta – wystarczy, że do zgłoszenia dołączymy rysunek zabudowy.

W sytuacji, gdy działka leży na terenie, dla którego nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to należy wystąpić o warunki zabudowy. Decyzję, w okresie 21 dni, wydaje wówczas wójt, burmistrz lub prezydent właściwy miejscowo dla gminy, na której znajduje się działka.

Nie są wymagane oświadczenia projektanta, kopie uprawnień budowlanych oraz poświadczenie wpisu na listę samorządu zawodowego. Tak jak wspomnieliśmy wyżej, organ administracji architektoniczno-budowlanej nie może sprzeciwić się zgłoszeniu budowy. Nie oznacza to jednak, że inwestor zwolniony jest z obowiązku budowy domu zgodnie z obowiązującymi przepisami budowlano-technicznymi. Urzędnicy nie muszą natomiast sprawdzać już zgłoszenia budowy pod kątem: zgodności projektu zagospodarowania działki i zagospodarowania przestrzennego, zgodności projektu z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Jeżeli będziemy budować dom bez pozwolenia w mieście na prawach powiatu, to ze zgłoszeniem budowy powinniśmy wystąpić do prezydenta miasta. Natomiast w innych przypadkach właściwym organem, do którego musimy wystąpić, będzie starosta. Samo złożenie zgłoszenia budowy we właściwym urzędzie jest usługą bezpłatną. Koszty ponosimy jedynie w przypadku, kiedy nie załatwiamy formalności osobiście, lecz korzystamy z pośrednictwa pełnomocnika.

Czynności formalne po złożeniu zgłoszenia oraz zakończeniu budowy

Po złożeniu zgłoszenia oraz wypełnieniu wszystkich niezbędnych załączników należy przystąpić do kolejnych czynności formalnych. Pierwszym krokiem będzie powiadomienia powiatowego inspektora nadzoru budowlanego o terminie rozpoczęcia prac budowlanych. Dokument można złożyć w formie papierowej lub w formie cyfrowej – za pośrednictwem strony internetowej.

Po zakończeniu prac związanych z budową domu bez pozwolenia należy powiadomić również powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego. Prócz tego, powinna zostać przeprowadzona geodezyjna inwentaryzacja podwykonawcza. Powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego ma 14 dni na rozpatrzenie zgłoszenia. Jeżeli po tym terminie nie zostanie wzniesiony sprzeciw, to można przeprowadzić do nowo wybudowanego domu.

Zgłoszenie a pozwolenie na budowę

Tak jak wspominaliśmy, w związku z nowymi przepisami, które weszły w życie we wrześniu 2020 roku, nie musimy ubiegać się o pozwolenie na budowę m.in. w przypadku domu jednorodzinnego, którego obszar oddziaływania nie wykracza poza granice danej działki. W takiej sytuacji wystarczy zgłoszenie budowy. Składając formularz zgłoszenia, nie musimy czekać 65 dni na decyzję urzędu miasta czy starostwa powiatowego, ani 14 dni na jej uprawomocnienie. Warto jednak wyjaśnić również kwestie formalne dotyczące uzyskania pozwolenia na budowę.

Pozwolenie na budowę to pewnego rodzaju zapewnienie, że prace budowlane będą zgodne z przepisami prawa budowlanego, z wymaganiami technicznymi oraz z wymaganiami dotyczącymi bezpieczeństwa. W trakcie budowy organy administracyjne mogą przeprowadzić inspekcje oraz monitorować postępy prac. Dokument dotyczy zarówno prywatnego inwestora, jak i np. deweloperów. Należy go uzyskać przed rozpoczęciem budowy, a więc warto zainteresować się kwestiami formalnymi już na etapie projektowania domu.

Aby otrzymać pozwolenie na budowę, potrzebny będzie projekt budowlany zaadaptowany do wymagań konkretnej działki. W urzędzie gminy lub w urzędzie miasta należy uzyskać wypis miejscowego planu zagospodarowania przestrzeni albo warunków zabudowy. Pozwolenie na budowę w formie decyzji administracyjnej może wydać: starosta powiatu, prezydent miasta funkcjonującego na prawach powiatu, wojewoda, Główny Inspektorat Nadzoru Budowlanego. Wniosek wraz z niezbędnymi dokumentami składa się w urzędzie właściwym dla miejsca, w którym rozpocznie się budowa nieruchomości. W przypadku uzyskania negatywnej odpowiedzi, można zgłosić się do drugiej instancji – do wojewody.

Składając wniosek, należy dołączyć między innymi:

• oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
• wypis z rejestru gruntów,
• trzy egzemplarze projektu zagospodarowania działki lub terenu,
• trzy egzemplarze projektu architektoniczno-budowlanego,
• decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
• warunki techniczne dotyczące dostawy mediów (gazu, energii elektrycznej, instalacji wodno-kanalizacyjnej),
• mapę do celów projektowych sporządzoną przez geodetę.

Niektóre wymagane dokumenty pokrywają się więc z wymaganiami dotyczącymi zgłoszenia budowy.