Warunki zabudowy – jak uzyskać decyzję? Co zawiera dokument?

Jeśli planujesz zakup działki budowlanej lub budowę domu, przed wyborem projektu należy sprawdzić przepisy lokalne, stawiające różne wymagania budynkom w okolicy. Wymagania te regulowane są w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub warunkach zabudowy. W niniejszym artykule zajmiemy się sytuacją, gdy musimy uzyskać warunki zabudowy.

Warunki zabudowy - jak uzyskać? Jak długo się czeka?
Warunki zabudowy - jak uzyskać? Jak długo się czeka?

Kiedy warunki zabudowy, a kiedy MPZP? Dlaczego te dokumenty są potrzebne?

W momencie poszukiwania idealnej działki pod budowę domu, należy sprawdzić, czy interesujący nas teren jest objęty miejscowym planem zagospodarowania terenu. Jeśli taki plan nie występuje, powinniśmy wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Po co? Miejscowy plan reguluje to, jak mogą wyglądać domy budowane na danym terenie. Określa m.in. maksymalny procent powierzchni zabudowy na działce, liczbę kondygnacji, kształt i kąt nachylenia dachu, wysokość kalenicy itp. To bardzo ważne parametry, które warunkują praktycznie podstawowe cechy naszego przyszłego domu. Bez ich znajomości nie ma sensu przystępować do szukania projektu domu.

Jednak, nie wszystkie tereny są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeśli okaże się, że taki plan nie obejmuje naszej działki – którą zamierzamy kupić (plan jest ogólnodostępny dla każdego – w internecie lub w urzędzie) – należałoby wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla konkretnej posesji. W warunkach zostaną ujęte dopuszczalne parametry dla nowo budowanego domu – i na ich podstawie powinniśmy dopiero zaczynać poszukiwania projektu. Poniżej opisujemy ze szczegółami, jakich sytuacji dotyczą warunki zabudowy, gdzie i jak je uzyskać, jak długo się czeka itp.

Warunki zabudowy – w jakich sytuacjach obowiązkowe?

O warunki zabudowy musimy wystąpić, jeśli dla nieruchomości, którą chcemy kupić i budować na niej dom, nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, a chcemy zmienić jej sposób zagospodarowania, czyli np.:

  • zbudować, rozbudować lub nadbudować obiekt budowlany,
  • wykonać roboty budowlane, które wymagają uzyskania pozwolenia na budowę (więcej o pozwoleniu na budowę piszemy TUTAJ),
  • zmienić sposób użytkowania budynku lub części,
  • zbudować dom jednorodzinny wolnostojący na podstawie zgłoszenia; dotyczy sytuacji, gdy obszar oddziaływania będzie się mieścił w całości na działce.

Kiedy NIE są potrzebne warunki zabudowy?

Warunki zabudowy nie zawsze są obowiązkowe. Po pierwsze wtedy, gdy występuje plan zagospodarowania przestrzennego, ale jest jeszcze kilka sytuacji, w których nie trzeba występować o wydanie WZ. Kiedy? Nie potrzebujesz decyzji o WZ, jeśli:

  • zamierzasz dokonać jednorazowej, tymczasowej zmiany zagospodarowania terenu, która nie wymaga pozwolenia na budowę i która nie będzie trwała dłużej niż rok,
  • chcesz przeprowadzić roboty, takie jak remont, montaż czy przebudowę, które nie spowodują zmiany sposobu zagospodarowania terenu i użytkowania budynku (pamiętaj, że nie mogą zmieniać też formy architektonicznej domu – np. jego elewacji – i nie wymagają uzyskania oceny oddziaływania na środowisko),
  • zamierzasz zrealizować inwestycję budowlaną związaną z celem publicznym.

Kto może wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy?

O wydanie decyzji o warunkach zabudowy może wystąpić każdy – nie trzeba być właścicielem nieruchomości czy też posiadać do niej prawo do dysponowania na cele budowlane. Wystarczy więc złożyć wniosek podczas decydowania o zakupie danej działki – i czekać na wydanie decyzji, która wpłynie na to, czy zakupicie nieruchomość, czy będziecie szukać posesji z korzystniejszymi warunkami.

Kiedy i gdzie składać wniosek o wydanie warunków zabudowy?

Sprawę możesz załatwić w dowolnym momencie przed budową, ale tak jak wspomnieliśmy, najlepiej zrobić to przed zakupem danej działki oraz koniecznie przed wyborem projektu domu. Gdzie składać wniosek? Sprawę można zrealizować w:

  • urzędzie miasta lub gminy,
  • urzędzie wojewódzkim,
    urzędzie dzielnicowym,
  • urzędzie miasta na prawach powiatu.

Wniosek należy złożyć do właściwego urzędu obsługującego teren Twojej nieruchomości (nie bierzemy pod uwagę naszego adresu zameldowania, tylko lokalizację działki).

Jak uzyskać warunki zabudowy? Instrukcja krok po kroku

1. Złożenie wniosku i wymaganych załączników:

  • Urząd sprawdzi kompletność, poprawność wniosku, załączników oraz tego, czy złożyłeś wniosek do odpowiedniego urzędu. W przypadku pojawienia się braków w dokumentacji, urząd przekaże Ci wezwanie do ich uzupełnienia (na usunięcie braków masz 7 dni od dnia otrzymania wezwania; jeśli nie usuniesz braków, urząd nie wyda decyzji i będzie trzeba składać nowy wniosek).
  • Należy także zapłacić opłatę skarbową za wydanie decyzji o warunkach zabudowy – termin do zapłaty wyznacza urząd i mieści się on w czasie od 7 do 14 dni. Jeżeli nie dokonasz opłaty w określonym terminie, urząd zwróci wniosek.
  • Do wniosku należy dołączyć 2 egzemplarze kopii mapy zasadniczej lub mapy katastralnej, w skali 1:1000 lub 1:500. Pierwszy egzemplarz powinien być czystą mapą. Drugi natomiast powinien mieć wskazaną lokalizację inwestycji i obszar, o którym jest mowa we wniosku. Zaznacz więc granice Twojej działki oraz obszar, na który planowana inwestycja będzie oddziaływać. Mapa powinna obejmować swoim zakresem obszar nie mniejszy niż 3-krotność szerokości Twojej działki (nie może to być jednocześnie mniej niż 50 m).
  • Należy dołączyć także opisowe oraz graficzne określenie sposobu zagospodarowania terenu, który planujesz oraz wskazanie charakterystyki zabudowy (w tym m.in. przeznaczenia budynku oraz jego gabarytów).
  • Jeśli działka wymaga podłączenia do sieci uzbrojenia, należy złożyć też dokument, który potwierdza możliwość wykonania takiego podłączenia (np. umowa o wykonanie uzbrojenia z gestorem sieci).
  • Jeśli chcesz wskazać pełnomocnika lub sam składasz wniosek jako pełnomocnik, musisz dołączyć też odpowiedni dokument potwierdzający pełnomocnictwo oraz dowód zapłacenia opłaty skarbowej za pełnomocnictwo.
  • Na niektórych terenach konieczne jest też dołączenie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach.

Dokumenty wymagane do uzyskania warunków zabudowy
Dokumenty wymagane do uzyskania warunków zabudowy

2. Urząd ustala strony postępowania

  • Jeżeli wniosek jest kompletny – zawiera wszystkie wymagane dokumenty i nie ma w nich błędów, urząd rozpoczyna postępowanie administracyjne. Stronami są np. właściciele nieruchomości (a także użytkownicy wieczyści), na które oddziałuje planowana przez Ciebie inwestycja. Obszarem oddziaływania jest teren wokół inwestycji.
  • Urząd w tym kroku wysyła zawiadomienie o rozpoczęciu postępowania do wszystkich stron.
  • Strony powiadomione przez urząd mają prawo do czynnego udziału w postępowaniu.
  • Urząd może odmówić wszczęcia postępowania administracyjnego, jeżeli wniosek dotyczy terenu objętego zakazem wydawania decyzji o warunkach zabudowy (informacje te znajdziesz na stronach internetowych urzędu miasta lub gminy, do których przynależy działka).

3. Ocena merytoryczna wniosku o wydanie warunków zabudowy

  • Urząd na tym etapie sprawdza, czy dla obszaru, na którym znajduje się działka, został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania. Jeżeli plan występuje, urząd wyda decyzję o umorzeniu postępowania. W tej sytuacji możesz albo realizować inwestycję zgodnie z planem miejscowym, albo wystąpić ewentualnie o zmianę zapisów w planie.
  • Jeżeli już przystąpiono do sporządzania miejscowego planu dla terenu objętego wnioskiem, urząd może zawiesić postępowanie maksymalnie na 9 miesięcy od dnia złożenia wniosku.
  • Jeżeli wniosek jest złożony dla obszaru, na którym jest obowiązek ustalenia MPZP, urząd zawiesi postępowanie w sprawie warunków zabudowy, a zawieszenie potrwa do czasu uchwalenia planu.

4. Analiza urbanistyczna terenu

Na tym etapie urząd przeprowadza analizę urbanistyczną polegającą m.in. na analizie warunków oraz zasad zagospodarowania terenu i zabudowy, wynikających z rozmaitych przepisów. Sprawdzi również stan faktyczny i prawny terenu. Na podstawie powyższej analizy, urząd wyda parametry dla planowanej przez Ciebie inwestycji, a należą do nich m.in.:

  • dopuszczalna linia zabudowy,
  • powierzchnia zabudowy względem powierzchni działki,
  • dopuszczalna szerokość elewacji frontowej,
  • wysokość gzymsu,
  • wysokość kalenicy dachu, kształt dachu, kąt nachylenia).

Wyniki analizy urbanistycznej stanowią załącznik do projektu decyzji.

5. Uzgodnienie projektu decyzji o warunkach zabudowy

Kolejny etap, który przeprowadzany jest przez urząd w sprawie ustalenia warunków zabudowy, jest uzgodnienie projektu decyzji z innymi urzędami – np. w kwestiach, takich jak ochrona środowiska, gruntów rolnych czy zabytków. To, z kim urząd będzie uzgadniał projekt, zależy od rodzaju inwestycji oraz lokalizacji. Organ uzgadniający ma 2 tygodnie na wydanie stanowiska (wyjątkiem jest dyrektor ochrony środowiska, który ma aż 21 dni). Rozwiązanie występuje albo w postaci milczącej zgody (czyli urząd zgadza się na projekt) lub w postaci postanowienia, na które ewentualnie można złożyć zażalenie jako wnioskodawca.

6. Zgromadzenie materiałów w sprawie wydania warunków zabudowy

Zanim decyzja o warunkach zabudowy zostanie wydana, urząd musi jeszcze zawiadomić wszystkie strony postępowania o tym, że zebrano komplet dokumentów potrzebnych do wydania decyzji. Wszystkie strony postępowania mogą zapoznać się z materiałami oraz wypowiedzieć się co do nich. Jeżeli z analizy wniosku okaże się, że decyzja może być odmowna, urząd poda Ci warunki, których nie spełniłeś, a które są zależne od Ciebie. Aby je spełnić, musisz w wyznaczonym przez organ terminie uzupełnić dokumentację o postawione wymagania, jeżeli chcesz otrzymać pozytywną decyzję.

7. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli zostają spełnione odpowiednie wymagania

Urząd wyda Ci decyzję, jeżeli inwestycja łącznie spełnia takie warunki, jak:

  • występowanie co najmniej jednej działki sąsiedniej zabudowanej w sposób, który pozwala na określenie wymagań dla nowej zabudowy (kontynuacja zabudowy – zasada tzw. dobrego sąsiedztwa),
  • działka ma dostęp do drogi publicznej,
  • projektowane lub już występujące uzbrojenie działki jest wystarczające dla wskazanej przez nas planowanej inwestycji,
  • działka nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych lub leśnych na inne cele,
  • decyzja odpowiada także przepisom odrębnym, np. o ochronie środowiska.

Ile kosztuje decyzja o warunkach zabudowy?
Ile kosztuje decyzja o warunkach zabudowy?

Ile kosztuje uzyskanie warunków zabudowy?

Uzyskanie warunków zabudowy wiąże się z kosztem dokonania opłaty skarbowej w wysokości 107 zł. Opłaty skarbowej nie płacą jedynie organizacje pożytku publicznego, organy budżetowe, samorząd terytorialny oraz osoby, które starają się o ustalenie warunków w sprawie budownictwa mieszkaniowego.

Opłaty należy dokonać w momencie złożenia wniosku o wydanie warunków zabudowy. Opłatę przekazujemy na konto urzędu lub dokonujemy jej tradycyjnie – w kasie danego urzędu. Bardzo ważne jest zachowanie dowodu opłaty, ponieważ należy dostarczyć potwierdzenie w ciągu 3 dni od złożenia wniosku (dowodem może być też wydruk potwierdzający przelew online).

Czy są dodatkowe koszty? Tak, mogą pojawić się, ale w przypadku pełnomocnictwa, za które należy uiścić opłatę w wysokości 17 zł. Opłaty tej nie dokonuje się jednak, jeśli pełnomocnictwo udzielane jest małżonkowi, dzieciom, rodzicom, wnukom, rodzeństwu lub dziadkom.

Jak długo czeka się na warunki zabudowy? Ile czasu ma urząd?

Jak czytamy na stronie rządowej GOV (https://www.biznes.gov.pl/pl/firma/inwestycje-budowlane/chce-zalatwiac-sprawy-przed-rozpoczeciem-budowy/proc_430-ustalenie-warunkow-zabudowy), sprawa może być załatwiona w ciągu miesiąca. W niektórych jednak przypadkach – jak wskazuje ustawodawca – termin ten może zostać wydłużony do dwóch miesięcy, o czym zostaniemy poinformowani. Na wydłużenie terminu mają wpływ wszystkie uzgodnienia, opinie, okresy zawieszenia postępowania. Ponadto wydanie decyzji może zostać opóźnione z innych przyczyn, które mogą być albo winą strony postępowania, albo też są niezależne od urzędu.

Odwołanie od decyzji o warunkach zabudowy

Jeżeli otrzymana decyzja o warunkach zabudowy jest dla Ciebie niekorzystna (albo została wydana odmowa ustalenia warunków zabudowy), możesz złożyć odwołanie do samorządowego kolegium odwoławczego. Odwołanie składa się tam jednak poprzez urząd miasta lub gminy, który wydał decyzję. Od otrzymania decyzji masz 14 dni na złożenie odwołania. Prawo do odwołania przysługuje wszystkim stronom postępowania!

Interesuje Cię temat formalności budowlanych? Zajrzyj do naszego kolejnego artykułu, w którym omawiamy wszystkie najważniejsze sprawy! Artykuł >> Formalności przed budową domu - 20 punktów, które musisz poznać!