Zakup działki pod budowę domu - 10 porad!

Wybór odpowiedniej działki jest kluczowy dla całego procesu budowy domu – od niej zależy m.in. wygląd dom, możliwa liczba kondygnacji, kąt nachylenia dachu, koszty budowy i wiele innych aspektów. Aby uniknąć stresu, czy danej działce będziemy mogli zbudować wymarzony dom, warto sprawdzić przed zakupem kilka parametrów – technicznych oraz formalnych.

Zakup działki pod budowę domu
Zakup działki pod budowę domu

1. Jakie działki są najlepsze pod budowę domu?

Na wstępie przedstawimy parametry idealnej działki pod budowę domu. Poszukując nieruchomości, warto pamiętać o poniższych punktach, ponieważ znacznie ułatwią weryfikację i później wybór projektu domu. Idealna działka, zdaniem fachowców, charakteryzuje się:

  • kształtem zbliżonym do prostokąta,
  • powierzchnią ok. 1 000 m2,
  • wjazdem na posesję od strony północnej,
  • równym i płaskim ukształtowaniem terenu,
  • dobrymi warunkami gruntowymi,
  • położeniem w zasięgu wszystkich potrzebnych sieci, takich jak prąd, woda, kanalizacja oraz gaz,
  • przyjaznym sąsiedztwem (np. w pobliżu lasu lub zabudowy jednorodzinnej, a także bliskością komunikacji i budynków użyteczności publicznej, takich jak szkoły, przedszkola).

2. Zwróć uwagę na możliwe wady działek budowlanych

Poza zwróceniem uwagi na optymalne parametry działki, które opisaliśmy powyżej, warto poznać również możliwe wady działek budowlanych – zarówno ukryte, jak i jawne. Poniżej przedstawiamy kilka przykładów wad, które mogą wystąpić na działkach pod budowę domu:

  • działka znajduje się daleko od miasta,
  • działka znajduje się na terenie, w którym dopuszcza się zabudowę przemysłową lub budownictwo wielorodzinne (np. bloki mieszkalne),
  • nieruchomość posiada wadę ukrytą pod względem prawnym (np. zadłużenie widniejące w księdze wieczystej lub brak dokonanego podziału nieruchomości w przypadku istnienia współwłasności ziemi z sąsiadem; także występowanie użytkowania wieczystego),
  • posesja znajduje się blisko zbiornika wodnego – istnieje ryzyko występowania gruntów podmokłych, znacznie utrudniających budowę i podnoszących jej koszty,
  • może występować prywatna droga, którą trzeba dzielić z sąsiadami,
  • działka jest wąska – to wada znacznie utrudniająca wybór projektu domu,
  • występujący spadek terenu – również utrudnia budowę, a także podnosi jej koszty, jeśli konieczna będzie budowa piwnicy,
  • na działce znajdują się ruiny – posesja może być objęta ochroną konserwatorską,
  • grunty na działce wykazują parametry znacznie utrudniające budowę (np. są bardzo kamieniste lub zbyt gliniaste),
  • działka nie ma dostępu do mediów.

3. Kształt i wielkość działki pod budowę domu – jak wybrać najlepsze parametry?

Uznaje się, że wystarczającą powierzchnią działki pod budowę domu jest 450 m2 (takie działki często występują w zabudowie miejskiej), jednak warto zakupić nieco większą posesję, aby nie ograniczać zbytnio wyboru wśród gotowych projektów oraz późniejszego zagospodarowania ogrodu. Optymalnym rozmiarem jest naszym zdaniem 700 m2 – to działka w sam raz, ponieważ zrealizujemy na niej praktycznie każdy projekt domu z bazy gotowych propozycji, a także znajdzie się miejsce na budynki małej architektury – wiatę, altanę, drewutnię. Warto przy tym pamiętać, że powierzchnia zabudowy nie powinna zajmować większości powierzchni działki. Idealną proporcją jest 50:50, czyli zabudowa jedynie 50% działki. Gdy warunki działki na to nie pozwalają, rozwiązaniem może być budowa domu z dodatkową kondygnacją lub piwnicą.

Nie bez znaczenia jest także kształt działki. Jeśli jest nieregularny, w późniejszych etapach może powodować problemy w kwestii dopasowania wybranego projektu do posesji.

4. Sprawdź, jakie są dopuszczalne cechy domu realizowanego na wybranej działce

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) lub Warunki Zabudowy (WZ) – to dokumenty obowiązkowe, bez których nie będziemy w stanie nawet wybrać projektu domu. W nich zawarte są bowiem parametry, jakie musi spełnić dom na konkretnej działce – do nich więc sięgamy w pierwszej kolejności!

Wspomniane dokumenty uzyskuje się w Urzędzie Gminy. Co więcej, są one dostępne dla każdego – nie musisz być właścicielem działki, aby otrzymać MPZP lub WZ dla posesji. Dowiemy się z nich m.in., jaki jest wymagany rodzaj zabudowy, minimalna odległość domu od ulicy, maksymalny procent powierzchni zabudowy. Ponadto w dokumentach tych znajdziemy informacje na temat wymaganych gabarytów budynku, kąta nachylenia dachu czy sposobu uzbrojenia działki.

5. Sprawdź przeznaczenie sąsiednich działek

Zapoznając się z zapisami MPZP, warto sprawdzić również, jakie jest przeznaczenie działek sąsiadujących z naszą posesją (a w przypadku braku planu miejscowego - zapisów studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego; w przypadku braku planu miejscowego możesz także wystąpić o warunki zabudowy). Może się zdarzyć, że niedaleko zaplanowano np. działki o przeznaczeniu inwestycyjnym lub przemysłowym, na których zrealizowane w przyszłości obiekty mogłyby zakłócić spokój czy ładny krajobraz.

Zanim kupisz działkę, sprawdź, jaki rodzaj zabudowy jest planowany w okolicy
Zanim kupisz działkę, sprawdź, jaki rodzaj zabudowy jest planowany w okolicy

6. Kupując działkę, zwróć uwagę, z której strony znajduje się wjazd

  • Najbardziej korzystny jest wjazd od strony północnej. Dla takich działek dostępnych jest najwięcej gotowych projektów. Front domu posadowionego na działce z wjazdem od północy, jest mniej nasłoneczniony – a to sprzyja lepszemu rozplanowaniu układu pomieszczeń. Wówczas od strony frontu można zaprojektować kuchnię, łazienkę, pomieszczenia gospodarcze i garaż, a od strony południowej – strefę dzienną.
  • Korzystny jest również wjazd od wchodu. W tym przypadku możesz przewidzieć pomieszczenia niewymagające intensywnego nasłonecznienia po stronie frontowej domu – czyli podobnie, jak w przypadku budynku zrealizowanego na działce z wjazdem od północy. Wjazd od wschodu umożliwia też zaprojektowanie wejścia do domu z boku – od północy – co również jest korzystnym rozwiązaniem.
  • Nieco trudniej będzie zaplanować funkcjonalny dom, gdy wjazd na działkę znajduje się od strony zachodniej. W takiej sytuacji od strony wejścia warto zaplanować salon i jadalnię – to najlepszy układ dla działki z wjazdem od zachodu. Salon i jadalnia będą wówczas nasłonecznione od południa do godzin wieczornych. Istnieje również możliwość odwrócenia domu względem linii drogi dojazdowej.
  • Najbardziej problematyczny jest wjazd na działkę od południa. Jednak nie jest to sytuacja bez rozwiązania. Możemy np. odwrócić dom w taki sposób, aby wejście znajdowało się od wschodu, a wraz z nim wszystkie pomieszczenia. Drugim sposobem jest wybranie projektu, który został stworzony specjalnie na działki z wjazdem od południa. Na naszej stronie znajduje się ponad 2 000 gotowych projektów domów opracowanych specjalnie dla działek z wjazdem od strony południa – sprawdź TUTAJ.

7. Nie ignoruj dojazdu do działki!

Dojazd do działki – temat ten jest często ignorowany przez kupujących, mimo że może przysporzyć wiele problemów w późniejszych etapach. Dlaczego? Często okazuje się, że np. nie ma możliwości dojazdu do działki większym sprzętem – co znacznie utrudnia realizację budynku. Parametry dojazdu są ważne także na późniejszych etapach, gdy już wprowadzimy się do domu – wówczas istotne jest, czy przed posesją można parkować dodatkowe samochody lub czy dojazd jest utwardzony.

Warto ponadto zwrócić uwagę, czy działka ma odpowiednią szerokość drogi – odpowiadającą zapisom ustalonym przez władze lokalne. Ponadto, jeśli dojazd do naszej posesji będzie przebiegał przez inne, musimy ustanowić służebność drogi. Zazwyczaj nie ma z tym problemu, ale wiele zależy od podejścia właściciela działki, przez którą ma przebiegać droga do naszej posesji.

8. Sprawdź, czy działka posiada dostęp do wody, kanalizacji, prądu i gazu

Idealnie, jeśli działka jest uzbrojona we wszystkie media, czyli wodę, kanalizację, gaz oraz prąd. Z tych wszystkich mediów najważniejszy jest jednak prąd, ponieważ o ile bez kanalizacji, wody czy gazu sobie poradzimy (np. poprzez budowę studni, szamba itd.), to bez prądu nie jesteśmy w stanie nic zrobić.

Jeśli działka nie jest uzbrojona, radzimy, abyś nie wierzył na słowo właścicielowi, który będzie twierdził, że z podłączeniem prądu nie ma problemu, ponieważ niedaleko znajduje się słup energetyczny. Niestety nie daje nam to gwarancji, że rzeczywiście do tej konkretnej działki będzie możliwość wykonania przyłącza. Dlatego zanim kupisz działkę, najlepiej udaj się do zakładu energetycznego, gdzie uzyskasz zdecydowanie bardziej wiarygodne informacje.

W tym miejscu warto również oszacować koszty budowy przyłączy. Możemy to zrobić, uzyskując dokument o nazwie „Mapa zasadnicza” (uzyskujemy go w tej samej instytucji, co wypis i wyrys z rejestru dokumentów). Znajdziemy w nim m.in. informację o odległości mediów od działki, a to pozwoli oszacować koszty przyłączenia.

9. Ustal stan prawny nieruchomości i sprawdź księgę wieczystą – koniecznie przed zakupem!

Aby ustalić stan prawny wybranej nieruchomości, będziesz potrzebować wypisu z rejestru gruntów, a także mapę określającą szczegółowo powierzchnię działki, klasę gruntu oraz numer księgi wieczystej. Ostatnia informacja jest najważniejsza, ponieważ z danych zawartych w księdze dowiesz się, kto jest właścicielem posesji, jakie jest rzeczywiste przeznaczenie działki, a także czy na działce nałożona jest hipoteka lub służebność drogi. Zgodnie z Ustawą z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, wszystkie księgi wieczyste są dokumentami jawnymi i każda osoba posiadająca numer księgi wieczystej, może ją przeglądać. Obecnie sprawdzenie treści księgi jest o wiele łatwiejsze niż kiedyś, ponieważ taki dostęp mamy np. przez internet na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości, pod adresem: https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do

Na jakie elementy zwrócić uwagę, przeglądając księgę wieczystą? Wyjaśniamy poniżej.

  • Dział I księgi wieczystej: sprawdź oznaczenie nieruchomości – powinno być ono zgodne z oznaczeniem wynikający z katastru, który prowadzony jest przez Państwową Ewidencję Gruntów.
  • Dział II księgi wieczystej: sprawdź dane właściciela działki – czy dane są zgodne z danymi osoby, która oferuje Ci zakup nieruchomości. Zwróć również uwagę, czy obok danych właściciela nie widnieją również dane innej osoby – współwłaściciela.
  • Dział III księgi wieczystej: sprawdź, czy znajdują się w nim wpisy ograniczonych praw rzeczowych. Może tutaj wystąpić np. informacja o wszczęciu egzekucji komorniczej.
  • Dział IV księgi wieczystej: sprawdź, czy na nieruchomości jest nałożona hipoteka.

10. Przygotuj się na koszty związane z zakupem działki

Gdy już zdecydowaliśmy się na zakup konkretnej działki oraz posiadamy odpowiednie środki finansowe, możemy przejść do realizacji transakcji. Przy czym należy pamiętać, że kosztem dla nas nie będzie tylko kwota zakupu działki, ale również podatek i koszty notarialne, a konkretnie:

  • taksa notarialna (obowiązkowa przy zakupie działki, mieszkania lub domu) na poziomie od 0,4 do 2% wartości nieruchomości (w zależności od wyceny rynkowej),
  • podatek VAT od taksy notarialnej, w wysokości 23% od wspomnianych 0,4-2% wartości nieruchomości,
  • podatek od usług cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości nieruchomości,
  • opłata za dokonanie wpisu do księgi wieczystej w wysokości 200 zł lub założenie księgi wieczystej – koszt 60 zł.

Udając się do notariusza, należy ponadto mieć ze sobą kilka dokumentów – bez nich nie będzie możliwości sfinalizowania aktu kupna nieruchomości. Poniższa infografika przedstawia listę wymaganych dokumentów.

Będziemy potrzebować m.in. wypis i wyrys z rejestru gruntów; zaświadczenie z gminy o przeznaczeniu działki w planie miejscowym; zaświadczenie ze starostwa powiatowego, że działka nie jest lasem; zaświadczenie o dokonaniu opłaty na rzecz podatku od nieruchomości oraz (jeśli zaistniała sytuacja) od przejęcia spadku; odpis z księgi wieczystej; dowody osobiste stron transakcji oraz – jeśli na nieruchomości nałożona jest hipoteka – zaświadczenie z banku o spłacie zadłużenia lub jego przeniesieniu.