Ile metrów od granicy działki można budować dom? Odległości wymagane prawem

Podczas planowania usytuowania domu na działce należy zachować pewne odległości od granicy posesji. Jakie są wymagane prawem odległości? Kiedy trzeba oddalić dom od granicy o 4 metry, a kiedy o 3? W jakich sytuacjach jest możliwe zmniejszenie tych odległości i budowanie nawet w granicy działki? Wyjaśniamy również, jakie są wymagane odległości sytuowania domu od drogi oraz od granicy lasu.

Ile metrów od granicy działki można zbudować dom?
Ile metrów od granicy działki można zbudować dom?

Minimalne odległości domu od granicy działki reguluje Prawo budowlane

Szczegółowe wytyczne w zakresie usytuowania domu na działce budowlanej oraz jego odległości od granicy zawarte są w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Przepisy określone w rozporządzeniu stosuje się zarówno podczas projektowania, budowy, przebudowy, jak i przy zmianie sposobu użytkowania obiektów.

Dodatkowo w wyżej wymienionym rozporządzeniu znajduje się interpretacja pojęcia „działka budowlana” oraz wyrażenie „odległości budynku od granicy działki” - aby uniknąć niejednoznaczności. W myśl przepisów (§ 3 w/w rozporządzenia), pojęcie działki budowlanej rozumiane jest jako:

„… nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z rozporządzenia, odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.”

Zmiana przepisów w sprawie warunków, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, przyniosła ze sobą także uściślenie sposobu ustalania odległości domu od granicy działki. Według zapisów prawnych, odległość ta stanowi odległość, która jest zawarta między budynkiem a granicą działki budowlanej, na której znajduje się budynek. Odległość mierzona jest w poziomie. Z uwagi na taką interpretację, nie ma znaczenia, czy sąsiednia działka jest działką budowlaną.

Jakie są minimalne odległości domu od granicy działki?

Minimalne odległości budynku od granicy działki reguluje § 12 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2015 r. poz. 1422). Według zapisów, dom na działce budowlanej może być posadowiony w odległości nie mniejszej od granicy działki, niż 4 metry w przypadku domu zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę granicy (dotyczy to również okien dachowych) lub 3 metry – w przypadku domu zwróconego do granicy ścianą bez okien i drzwi.

Istnieje możliwość usytuowania domu nieco bliżej granicy – w odległości 1,5 metra lub bezpośrednio przy granicy, o ile MPZP dopuszcza taką możliwość. Wówczas ściana znajdująca się w takiej odległości od granicy nie może mieć okien oraz drzwi. Jeśli działka nie jest objęta MPZP, warunki umożliwiające tak bliskie usytuowanie domu względem granicy powinny być zawarte w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Występują także wyjątki, w których konieczne będzie zrealizowanie domu w odległości 1,5 metra od granicy działki ścianą z oknami i drzwiami (w stronę tejże granicy). Wówczas wymagane będzie uzyskanie zgody na odstępstwo od przepisów.

Czy można zbudować dom na granicy działki?

Prawo umożliwia również sytuowanie domu bezpośrednio w granicy działki budowlanej, jednak aby móc z niego skorzystać, muszą być spełnione pewne warunki. Mianowicie, dom musi przylegać ścianą do ściany budynku z sąsiedniej działki oraz wysokość budynku musi być zgodna z obowiązującym na danym terenie MPZP lub decyzją o WziZT.

Odległość domu oraz innych obiektów budowlanych od drogi

Odległość domu od drogi, według Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, może być dowolna na działce budowlanej (§ 12 ust. 10). Natomiast według Ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych, art. 43, odległość ta nie jest dowolna. Ustawodawca przedstawia takie minimalne odległości od krawędzi jezdni dla obiektów budowlanych:

Odległość domu od lasu – to zależy od zastosowanych materiałów budowlanych!

Kwestię odległości budynku od lasu zawarte są w przywoływanym już Rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Według nich, odległość ta jest uzależniona od rodzaju ścian, jakie ma nasz budynek oraz przekrycia dachu – a konkretnie, czy wymienione elementy zaliczane są do rozprzestrzeniających ogień (RO) czy nierozprzestrzeniających ognia (NRO). Według przepisów, za ściany nierozprzestrzeniające ognia uznawane są konstrukcje z wyrobów o odpowiedniej klasie reakcji na ogień (klasy są definiowane w Rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie). W uproszeniu można uznać, że jeśli wszystkie ściany chcemy wykonać z produktów niepalnych, to będzie to ściana nierozprzestrzeniająca ognia. Co ciekawe, do nich będą zaliczać się nie tylko ściany murowane, ale także ściany drewniane, jeśli są odpowiednio zabezpieczone przeciwogniowo. Znaczenie ma także rodzaj ocieplenia – tutaj należy wziąć pod uwagę dane producentów na opakowaniach systemów ociepleń (np. styropianu) w sprawie odporności na ogień. Analogicznie jest w przypadku przekrycia dachu.

Gdy już wiemy, jakie materiały zaliczane są do nierozprzestrzeniających ognia, możemy przejść do minimalnych odległości od lasu (należy to rozumieć jako odległość, którą musimy zachować między lasem a jakimkolwiek budynkiem na naszej działce), a wynoszą one 12 metrów dla ścian i przekrycia dachu, które zaliczają do NRO oraz 16 metrów dla ścian i przekrycia dachu zaliczających się do RO.

Jednak powyższe odległości dotyczą sytuacji, gdy ściana nie stanowi ściany oddzielenia przeciwpożarowego oraz ma ponad 65% powierzchni o odpowiednich parametrach szczelności ogniowej (np. powierzchnia otworów okiennych i drzwi zajmuje wtedy mniej niż 35%). Jeżeli ściana nie spełnia tych wymagań, odległości od lasu są większe.

Z drugiej strony istnieją pewne odstępstwa od wymaganych odległości 12 m i 16 m i możemy zbudować dom bliżej lasu. Mowa o sytuacji, gdy teren, na którym znajduje się granica lasu, jest przeznaczony w MPZP pod zabudowę niezwiązaną z produkcją leśną. W przypadku gdy nie ma planu miejscowego dla tego terenu, budynek możemy zbliżyć do granicy z lasem, jeśli grunty leśne objęte zostały zgodą na zmianę przeznaczenia na cele nieleśne. Zgodę uzyskuje się podczas sporządzania planów miejscowych, które straciły moc (czyli nie zastosujemy tego przepisu, jeśli działka ma użytek leśny, ale jednocześnie nigdy na tym terenie nie było MPZP i grunty nie zostały objęte zgodą na zmianę przeznaczenia na cele nieleśne). W obu przypadkach dom możemy zlokalizować bliżej lasu, a mianowicie min. 4 metry od lasu (gdy granica lasu przebiega na działce sąsiadującej lub w dowolnej odległości, jeśli granica lasu znajduje się na tej samej działce, co planowany budynek.