Budowa domu a miejscowy plan zagospodarowania. Co trzeba sprawdzić?

Wszystko, co musisz wiedzieć o planie zagospodarowania przestrzennego przed budową domu! Wszystkie informacje w jednym artykule: jak czytać plan i oznaczenia? Jak uzyskać wypis i wyrys? Kiedy MPZP, a kiedy warunki zabudowy? Wyjaśniamy w artykule.

opis: Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - co określa? Co oznaczają symbole?
opis: Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - co określa? Co oznaczają symbole?

Kiedy miejscowy plan zagospodarowania, a kiedy warunki zabudowy?

Plan miejscowy to akt prawa lokalnego, który określa m.in. przeznaczenie terenu, sposób zabudowy i zagospodarowania, rozmieszczenie inwestycji. Z tych względów osoby chcące zbudować dom, muszą najpierw zapoznać się z przepisami zawartymi w planie, aby obiekt był zgodny z prawem.

Jeżeli gmina nie uchwaliła jeszcze miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, osoby planujące budowę domu muszą uzyskać warunki zabudowy, o których piszemy w osobnym artykule – TUTAJ (tzw. „WZ – ki”).

Może się również zdarzyć, że gmina ogłosiła prace nad ustanowieniem planu miejscowego. Jak powstaje nowy plan? Musi on uwzględniać już wcześniej istniejące studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Plany miejscowe zajmują obecnie ok. 30% powierzchni Polski!

Opracowanie planu miejscowego to dla gmin wysoki koszt i skomplikowana procedura, a wcześniej musi zostać przyjęte studium. Być może to jest powodem do niskiego procentu powierzchni objętych planem miejscowym. Według GUS, obecnie nieco ponad 30% terenu Polski posiada uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego. Dodatkowo, rozmieszczenie terenów objętych planami, niestety nie jest równomierne: plany uchwala się przede wszystkim w obszarach atrakcyjnych osadniczo – większych miejscowościach.

Planem miejscowym powinny zainteresować się też osoby kupujące mieszkanie

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – w skrócie MPZP – dla osoby planującej budowę jest bardzo ważnym dokumentem (jeśli go nie ma, tę samą rolę grają warunki zabudowy). Na jego podstawie wybiera się bowiem projekt domu i dostosowuje do działki. Osoby kupujące gotowy dom lub mieszkanie, nie powinny jednak pomijać tego dokumentu, ponieważ w planie miejscowym są określone informacje o zagospodarowaniu całej okolicy – np. że w pobliżu jest dopuszczalna zabudowa o uciążliwej działalności. To bardzo ważne informacje, które będą miały w przyszłości wpływ na wartość nieruchomości – a dla nas bezpośrednio także wpływ na komfort mieszkania i widoki.

Czym dokładnie jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Plan miejscowy przyjmowany jest w formie uchwały, na którą składa się część tekstowa i rysunkowa. Część tekstowa dokładnie opisuje plan, określa przeznaczenie terenów, warunki zagospodarowania i zabudowy, a także lokalizacje inwestycji celu publicznego. Druga część – graficzna – wiernie odzwierciedla układ dróg i zabudowy, a także plany zagospodarowania. W części graficznej znajduje się szczegółowa legenda – i to właśnie poprawne odczytanie legendy, jest kluczem do poznania planu miejscowego – np. tego, czy planowane są jakieś inwestycje uciążliwe.

Miejscowy plan a studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzenngeo

Studium nie jest aktem prawa miejscowego – na jego podstawie nie można wydawać decyzji administracyjnych. W studium przedstawione są plany przestrzenne gminy, w związku z zagospodarowaniem terenu, gdy nie ma MPZP. Studium uchwala rada gminy, a później sporządza je wójt/burmistrz/prezydent miasta, ale musi być zgodne z ustaleniami zagospodarowania przestrzennego województwa. Studium jest wstępem do utworzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Jak wygląda MPZP? Oznaczenia graficzne na mapie

Przykładowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
Przykładowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Oznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego
Oznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego

Co określa plan miejscowy?

  • Zagospodarowanie na danych terenach i ich przeznaczenie.
  • Zasady ochrony i kształtowania układu przestrzennego.
  • Zasady ochrony przyrody i zabytków, a także dób kultury współczesnej.
  • Wymagania dla tworzenia przestrzeni publicznych.
  • Wymagania dla zabudowy i zagospodarowania terenu (np. gabaryty budynków, intensywność zabudowy).
  • Zasady zagospodarowania terenu o szczególnej ochronie (np. zagrożonego powodzią).
  • Zasady podziału i łączenia nieruchomości.
  • Oznaczenie miejsc z zakazem zabudowy lub znacznymi ograniczeniami.
  • Określenie kierunku, w którym będzie rozbudowywana infrastruktura techniczna i komunikacyjna.
  • Zasady użytkowania tymczasowego danego terenu.
  • Przewidywane wysokości opłat związane ze wzrostem wartości nieruchomości, gdzie powstaniu MPZP.
  • Granice obszarów wymagających połączenia lub podzielenia.
  • Granice terenów pod zabudowę obiektami handlowymi.
  • Granice terenów rekreacyjnych i wypoczynkowych.
  • Granice terenów organizacji impres masowych.

Możesz wnieść uwagi do projektu MPZP!

Władze miasta przed przystąpieniem do przygotowywania planu miejscowego, muszą ogłosić ten fakt w prasie miejscowej. Każdy ma prawo złożyć wniosek do projektu MPZP ze swoimi uwagami, w terminie do 21 dni od momentu ogłoszenia. Po tym czasie władze przystępują do sporządzenia projektu planu, mając na uwadze złożone przez mieszkańców wnioski. Na tydzień przed oddaniem projektu do publicznego wglądu, władza po raz kolejny daje ogłoszenie dotyczące wyłożenia projektu planu. Plan można oglądać przez co najmniej 21 dni od momentu ogłoszenia. Później można włączyć się w dyskusję publiczną, którą organizuje władza. Uwagi może wnieść każdy – zarówno w formie listownej, jak i elektronicznej (podpis elektroniczny).

MPZP spowodował spadek wartości nieruchomości?

Bywa, że uchwalony plan miejscowy całkowicie zmienia przeznaczenie terenu lub jego zagospodarowanie, a właściciel nieruchomości znajdującej się na takim terenie, musi dokonać zmian zgodnych z nowymi ustaleniami. Istnieją też sytuacje, że dalsze użytkowanie nieruchomości lub jej części jest niemożliwe ze względu na wprowadzony nowy plan miejscowy. Może się też zdarzyć, że po wprowadzeniu planu wartość nieruchomości zmaleje. W takiej sytuacji właściciel nieruchomości może złożyć do gminy żądanie odszkodowania pieniężnego za poniesioną szkodę lub żądanie wykupienia od niego nieruchomości. Roszczeń można dochodzić w ciągu 5. lat od momentu uchwalenia planu miejscowego.

Może się też zdarzyć, że wartość nieruchomości wzrosła po wprowadzeniu planu. Wówczas właściciel takiej nieruchomości dostanie wezwanie do dokonania jednorazowej zapłaty do gminy – jest ona ustalana w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, przy czym nie może przekroczyć 30% stosunku procentowego wzrostu.

Gdzie zyskać dostęp do miejscowego planu zagospodarowania lub studium uwarunkowań?

Zarówno plany miejscowe, jak i studium uwarunkowań przestrzennych, dokumenty te są ogólnodostępne w urzędach gminy lub miasta. Wybrane miejscowości udostępniają je także internetowo do celów poglądowych – nie zastępują one wypisów i wyrysów, które są podstawą do innych działań (np. uzyskania pozwolenia na budowę).

W internecie plany miejscowe z całej Polski możemy przeglądać za darmo np. na stronie Geoportal – jednak, tak jak wspomnieliśmy – nie każda miejscowość udostępnia online swój plan, więc aby upewnić się, czy w danej miejscowości jest MPZP (jeśli nie znajdujemy go online), najlepiej sprawdzić miejscowe strony urzędowe lub skontaktować się bezpośrednio z urzędem miasta lub gminy.

Kto może sprawdzić powyższe dokumenty? Dostęp do MPZP oraz studium może mieć każdy zainteresowany – nie trzeba być właścicielem działki, aby uzyskać informacje lub wypisy i wyrysy.

Przykładowy miejscowy plan dostępny przez internet.
Przykładowy miejscowy plan dostępny przez internet.

Jak uzyskać wypis i wyrys z MPZP?

Wypisy i wyrysy uzyskuje się w urzędzie miasta – w wydziale odpowiedzialnym za sprawy urbanistyczne – lub w urzędzie gminy. Za wydanie tych dokumentów urząd pobierze opłatę administracyjną, której wysokość jest regulowana lokalnymi przepisami o opłatach, ale zazwyczaj jest to maksymalnie 250 zł (+opłata za nadanie listu poleconego). A jak uzyskać wypis i wyrys? Musimy sporządzić odpowiedni wniosek, w którym zawrzemy dane dotyczące interesującej nas działki, m.in. numer ewidencyjny, obręb i adres, arkusz mapy. Powyższe informacje uzyskuje się z księgi wieczystej lub urzędu gminy. Przed przystąpieniem do pisania wniosku, warto sprawdzić, czy na stronie internetowej odpowiedniego dla danego terenu urzędu, znajduje się wzór takiego wniosku – wiele urzędów udostępnia go na swojej stronie w zakładce do pobrania lub w innym miejscu. Jeżeli nie ma wzoru, wniosek możemy sporządzić sami, uwzględniając w nim:

  • nasze dane osobowe (tel., adres korespondencyjny, imię, nazwisko),
  • dane urzędu (adresat),
  • tytuł wniosku: „wniosek o wydanie wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego”,
  • we wniosku wskazać szczegóły, o jaki wypis i wyrys wnioskujemy, czyli wpisać nieruchomość o numerze ewidencyjnym (numer), położonej w (miejscowość) przy ulicy (nazwa ulicy),
  • podpisanie wniosku.

Wniosek składamy w urzędzie gminy przynależącego do obrębu nieruchomości, w której sprawie wnioskujemy. Dołączamy też dowód dokonania opłaty skarbowej oraz inne wymagane załączniki, jeśli takie są (o wymaganych załącznikach urząd poinformuje Cię telefonicznie lub informacja będzie na stronie urzędu). Urząd ma 30 dni na wydanie wypisu i wyrysu, a okres ten nie uwzględnia np. dostarczenia przesyłki pocztowej czy konieczności uzupełnienia opłaty.

Po co czytać i sprawdzać miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

  • Zamierzając kupić działkę pod budowę domu, warto sprawdzić, czy w ogóle będzie taka możliwość według miejscowego planu lub czy np. w pobliżu nie są planowane uciążliwe inwestycje. W planie są też informacje, czy w przyszłości będzie rozbudowywana infrastruktura – czy np. nie powstanie droga szybkiego ruchu.
  • Plan określa ważne parametry dla przyszłych budynków planowanych na danym terenie. Są to np. ograniczenia co do kubatury, wyglądu domu, kształtu dachu.
    W planie będzie też informacja, czy np. sąsiednie działki są terenami zabudowy usługowej, czy teren jest zagrożony powodzią itp.
  • W planie miejscowym znajdują się zatem wszystkie bardzo ważne informacje zarówno dla osób, które przymierzają się do zakupu danej działki, jak i tych, którzy już planują budowę i szukają projektu domu – a ten musi odpowiadać miejscowym zapisom, inaczej nie otrzymamy pozwolenia na budowę i nie spełnimy formalności budowlanych wymaganych do postawienia domu zgodnie z prawem.