Kiedy warunki zabudowy, a kiedy plan miejscowy?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to akt prawa miejscowego. Warunki zabudowy to dokument, który określa wymagania dla pojedynczej inwestycji. Decyzja o warunkach zabudowy jest wydawana tylko wtedy, gdy dla danego obszaru nie ustalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wydanie decyzji o WZ następuje w odpowiedzi na poprawnie złożony przez Inwestora wniosek o wydanie warunków zabudowy. Warunki zabudowy zwykle ustalane są na podstawie już istniejącej zabudowy wokół naszej działki.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obejmuje duży obszar, na który składa się wiele działek. To dokument, do którego każdy może zgłosić swoje uwagi, podczas jego opracowywania. Podstawową różnicą między MPZP a WZ jest fakt, że pierwszy z dokumentów ustala zabudowę dla większego obszaru (wielu działek), a WZ dotyczy tylko konkretnej, jednej działki. Inna jest także procedura uzyskiwania informacji o tym, jaka jest dopuszczalna zabudowa. W przypadku decyzji WZ, urząd musi od nowa spisać wszystkie warunki (procedura trwa długo) natomiast jeśli już jest opracowany MPZP, wystarczy sprawdzić zapisy na geoportalach, których jest sporo w internecie, na stronach gminnych, albo od razu złożyć wniosek o wydanie wypisu i wyrysu z planu.

Po co nam warunki zabudowy albo znajomość zapisów z planu miejscowego?

To dokumenty (zawsze tylko jeden z nich – albo WZ, albo MPZP), które są niezbędne do uzyskania pozwolenia na budowę domu – składa się je jako załącznik do wniosku o pozwolenie na budowę. Co więcej, musimy poznać zapisy znajdujące się w tych dokumentach, ponieważ określają dopuszczalne parametry przyszłego domu – bez tego nie ma sensu kupować projektu, a architekt nie będzie mógł wykonać adaptacji, nie znając zapisów planu lub WZ. Dlatego szukając projektu domu, najpierw trzeba sprawdzić, jaki dom w ogóle będzie mógł stanąć na danej działce zgodnie z prawem i dopiero później przystąpić do zakupu projektu i jego adaptacji.

Jakie informacje znajdują się w planie miejscowym?

W planie miejscowym znajdują się przede wszystkim 3 ważne informacje:

• jakie jest przeznaczenie terenu,
• jak duża musi być działka do postawienia domu,
• jak duży dom można na niej zbudować.

Plany miejscowe mają różne poziomy szczegółowości. Możemy się np. dowiedzieć, jaka jest dopuszczalna powierzchnia zabudowy (a także jaki musi być procent powierzchni biologicznie czynnej), jaką wysokość i szerokość może mieć dom, jaki ma być rodzaj dachu, jakie ma być ustawienie względem drogi. Plany mogą też określać kolor elewacji, kolor pokrycia dachowego, a nawet rodzaj zastosowanych materiałów oraz sposób odprowadzania ścieków.

Z reguły im nowszy jest plan miejscowy, tym więcej szczegółów określa. To z jednej strony dobra wiadomość, ponieważ znacznie zmniejsza pole do interpretacji urzędniczej. Z drugiej strony, więcej szczegółów to mniejszy wybór, jeśli chodzi o projekty.

Co ważne, plan miejscowy określa także przeznaczenie działek okolicznych. Możemy więc sprawdzić, czy w przyszłości nie będzie tu budowana duża inwestycja (działka inwestycyjna, przemysłowa), jak np. chlewnia czy zakład produkcyjny. To bardzo ważna informacja w momencie, gdy kupujemy działkę pod budowę domu.

Gdzie można sprawdzić plan miejscowy?

Plany miejscowe są ogólnodostępne dla każdego. Wiele gmin w Polsce stara się je udostępniać online, dzięki czemu możemy sprawdzić plan bez wychodzenia z domu. Jeśli tak nie jest, dokument ten możemy zobaczyć w urzędzie gminy. Poniżej przedstawiamy kilka portali, na których można sprawdzić plany miejscowe online. Oprócz tych serwisów, warto wchodzić na strony urzędowe/gminne – często tam znajduje się podgląd planu dla interesującego nas terenu.

Miejsca online, w których można sprawdzić dane działki:

• mapy.geoportal.gov.pl
• geoportal360.pl/map
• planyzagospodarowania.pl
• mpzp24.pl

Jeśli potrzebujemy wypisu i wyrysu z planu miejscowego, możemy bez problemu je uzyskać, ale po wniesieniu opłaty. Koszt to 30 zł za wypis do 5 stron oraz 20 zł za każdą stronę A4 wyrysu; za oba dokumenty urząd może pobrać maksymalnie 250 zł). Gmina ma wówczas miesiąc na wydanie dokumentów. Wypis i wyrys są niezbędne do adaptacji projektu oraz do uzyskania pozwolenia na budowę.

>>Sprawdź, co jeszcze potrzebujesz do spełnienia formalności budowlanych<<

Jakie informacje znajdują się w decyzji o warunkach zabudowy?

Jeśli na danym terenie nie występuje plan miejscowy, należy wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Urząd – na podstawie poprawni złożonego wniosku oraz ewentualnie istniejącej sąsiedniej zabudowy – wyda warunki dla naszej działki, w których znajdują się informacje, takie jak: dopuszczalna linia i powierzchnia zabudowy, szerokość elewacji frontowej, wysokość domu, kształt dachu i kąt nachylenia, kierunek kalenicy w stosunku do frontu działki, sposób odprowadzania ścieków. W decyzji ponadto urząd może nam nakazać dokonania ekspertyz, uzyskania uzgodnień czy opinii różnych instytucji. Dokumenty te będą musiały być wówczas złożone jako załączniki do wniosku o wydanie warunków zabudowy. Taki wymóg zwykle pojawia się na terenach rolnych, górniczych, podlegających ochronie konserwatorskiej albo terenów, gdzie jest ryzyko osuwania gruntu.

Kiedy jest możliwe uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy?

Decyzja o WZ może być wydana tylko wtedy, jeśli łącznie spełnione są następujące wymogi:

• przynajmniej jedna sąsiednia działka dostępna z tej samej drogi publicznej, posiada zabudowę, na podstawie której można wyznaczyć wymogi dla nowej zabudowy;
• działka posiada dostęp bezpośredni do drogi publicznej lub pośredni przez drogę prywatną lub służebność;
• teren jest uzbrojony lub możliwe jest wykonanie na nim uzbrojenia (co powinno być podparte opiniami/umowami z sieciami i projektem);
• działka nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych lub leśnych na cele pozarolnicze i pozaleśne;
• warunki w decyzji są zgodne z innymi przepisami, które dotyczą np. ochrony środowiska albo zabytków.

Jak dokładnie uzyskać warunki zabudowy i przygotować wniosek? Dowiedz się z naszego artykułu: Warunki zabudowy – jak uzyskać decyzję? Co zawiera dokument?