Adaptacja projektu domu - ile kosztuje, kiedy ją wykonać, na czym polega?

Zakup gotowego projektu domu zawsze wiąże się z koniecznością przeprowadzenia adaptacji. Początkowo termin ten niewiele mówi inwestorom – postaramy się rozwiać wszystkie wątpliwości w poniższym artykule. Odpowiemy, czy jest adaptacja, na czym polega, kto może ją wykonać, ile kosztuje.

Adaptacja projektu gotowego - koszty, zmiany
Adaptacja projektu gotowego - koszty, zmiany

Na czym polega adaptacja projektu domu?

Każdy projekt gotowy wymaga adaptacji, niezależnie od biura, w którym zakupiony został projekt. To niezbędny krok, ponieważ właśnie na etapie adaptacji dany projekt dostosowywany jest do konkretnej działki – a bez tego (wg przepisów prawa) nie jest możliwe rozpoczęcie budowy. Inaczej jest w przypadku projektu wykonywanego na indywidualne zamówienie – wówczas architekt od razu tworzy projekt z myślą o konkretnej działce (a autor projektu gotowego nie wie, na jakiej działce powstanie zaprojektowany przez niego dom, dlatego dokumentacja jest oparta na standardowych warunkach glebowych czy klimatycznych).

Co składa się na obowiązkową adaptację projektu?

Adaptacja obowiązkowa sprowadza się m.in. do sprawdzenia, czy wszystkie szczegóły konstrukcyjne są dostosowane do warunków działki (i jeśli nie są, architekt adaptujący przeprowadza odpowiednie zmiany w projekcie). Na tym etapie dołącza się również wszystkie opinie oraz uzgodnienia, a projekt zostaje wrysowany przez architekta w działkę, z propozycją wykonania przyłączy. Wykonując projekt zagospodarowania działki, brane są pod uwagę również dojazdy do posesji, usytuowanie względem infrastruktury i sąsiednich działek.

Poniżej znajduje się pełna lista obowiązków architekta, który przeprowadzi niezbędną adaptację projektu:

  • sprawdzenie zgodności projektu z planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy, a gdy zachodzi taka potrzeba – dostosowanie projektu do zapisów zawartych w tych dokumentach,
  • wykonanie projektu zagospodarowania terenu uwzględniającego projekt domu (wraz z dodatkowymi elementami, np. dojazdem, śmietnikiem, szambem, stanowiskami postojowymi i terenami zielonymi),
  • opracowanie niezbędnej adaptacji fundamentów do lokalnych warunków gruntowo-wodnych i sposobu ich izolacji,
  • sprawdzenie lub przeliczenie konstrukcji budynku w zakresie dostosowania jej do lokalnych warunków klimatycznych i obciążeń normatywnych,
  • dostosowanie instalacji wewnętrznych i przyłączy do warunków miejscowych (architekt współpracuje w tym zakresie z projektantami poszczególnych branż – konstruktorem, elektrykiem i projektantem branży sanitarnej),
  • określenie obszaru oddziaływania obiektu,
  • naniesienie na projekt zmian lub wykonanie rysunków zamiennych i dołączenie ich do oryginału projektu,
  • dołączenie oświadczenia inwestora o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane,
  • uzyskanie wymaganych opinii, uzgodnień i sprawdzenie rozwiązań projektowych w zakresie wynikającym z przepisów,
  • przejęcie obowiązków głównego projektanta i załączenie stosownych uprawnień oraz wpisów do izby zawodowej całego zespołu branżystów biorących udział w adaptacji,
  • opracowanie informacji BiOZ (Bezpieczeństwo i Ochrona Zdrowia).

Podczas adaptacji można wprowadzać zmiany w projekcie
Podczas adaptacji można wprowadzać zmiany w projekcie

Ile kosztuje obowiązkowa adaptacja? Jak długo trwa?

Adaptacja projektu w części obowiązkowej zwykle wiąże się z kosztem od 800 do 3 500 zł (w zależności od regionu kraju i stopnia skomplikowania zmian). Adaptacja trwa zazwyczaj od 3 do 6 tygodni. Do jej przeprowadzenia konieczne są następujące dokumenty:

  • dokumentacja projektu gotowego (w czterech egzemplarzach),
  • mapa do celów projektowych,
  • decyzja o Warunkach Zabudowy i Zagospodarowania Terenu lub wyrys z Miejscowego Planu Zagospodarowania Terenu,
  • warunki techniczne przyłączy: elektrycznego, gazowego, wodociągowego i kanalizacyjnego.

Podczas adaptacji projektu można wprowadzić dodatkowe zmiany!

Etap obowiązkowej adaptacji to także najlepszy moment na wprowadzenie dodatkowych zmian w projekcie - np. funkcjonalnych – aby dostosować wnętrza do potrzeb inwestora (m.in. adaptacja poddasza, zmiana układu ścianek działowych, zmiana lokalizacji okien itd.). Trzeba jednak pamiętać, że choć prawie każda zmiana jest możliwa do wprowadzenia, to nie każda jest opłacalna - a to zależy od tego, czy zmiana jest skomplikowana lub istotna (ingeruje w konstrukcję budynku), czy nieistotna i prosta do wprowadzenia. Poniżej wyjaśniamy, czym różnią się od siebie oba rodzaje zmian.

  • Zmiany istotne: to modyfikacje, które wymagają ingerencji w konstrukcje domu lub jego gabaryty. Ich liczba i stopień skomplikowania wpływają na cenę adaptacji – koszty mogą się zwiększyć nawet do 8-10 tys. zł! Do zmian istotnych zaliczają się m.in. zmiany w charakterystycznych parametrach budynku (powierzchni zabudowy, wysokości, szerokości czy liczbie kondygnacji), a także zmiany w sposobie użytkowania części domu lub jego całości. Zmiany istotne wymagają zgody autora projektu – zanim zamówisz projekt upewnij się, że taką zgodę otrzymasz bezpłatnie (w Tooba.pl dołączamy zgodę na zmiany bezpłatnie do każdego projektu). Jeśli zmiany znacznie modyfikują projekt względem pierwotnej wersji, konieczne będzie wykonanie projektu zamiennego, który należy złożyć do urzędu wraz z wnioskiem o wydanie zamiennego pozwolenia na budowę.
  • Zmiany nieistotne: nie wpływają na konstrukcję i gabaryty domu – są więc tanie we wdrożeniu. To raczej korekty, które mają poprawić walory estetyczne domu czy parametry funkcjonalne. Zwykle dotyczą rozmieszczenia okien, drzwi czy lokalizacji ścian działowych lub instalacji. Tego typu zmiany często mogą być wprowadzane nawet na etapie realizacji budowy, w porozumieniu z jej kierownikiem.

Jeśli chcesz dowiedzieć się, czy planowane przez Ciebie zmiany w wybranym projekcie gotowym są opłacalne, skontaktuj się z naszym architektem, który bezpłatnie udzieli konsultacji na temat opłacalności wprowadzania zmian. Zadzwoń pod numer 52 384 49 90 lub napisz maila na adres projekty@tooba.pl.

Każdy projekt gotowy musi zostać poddany adaptacji!
Każdy projekt gotowy musi zostać poddany adaptacji!

Kto może dokonać adaptacji projektu?

Adaptację projektu najlepiej zlecić architektowi lokalnemu, który dobrze zna plany miejscowe oraz posiada kontakty w lokalnych urzędach. Dzięki temu znacznie przyspieszysz proces adaptacji oraz uzyskania pozwolenia na budowę. A bliskość biura architekta adaptującego ułatwi także osobiste konsultacje, podczas których będzie można dopasować projekt do własnych wymagań.

Jakie uprawnienia musi posiadać architekt, aby dokonać adaptacji? Przede wszystkim powinien posiadać aktualne zaświadczenie o przynależności do Izby Architektów.

W czym jeszcze może pomóc architekt adaptujący?

Poza powyżej opisanymi czynnościami, architektowi można zlecić szereg dodatkowych zadań. Architekci adaptujący często zajmują się np. zlecaniem lokalnemu geodecie wykonaniem mapy sytuacyjno-wysokościowej z uzbrojeniem terenu do celów projektowych; zlecaniem badań geologicznych gruntów; pomocą w uzyskiwaniu pozwolenia na wycinkę drzew; pomocą przy zgłoszeniu budowy lub uzyskaniu pozwolenia na budowę; sprawowaniem nadzoru autorskiego w trakcie prac budowlanych.

Podsumowując, architekt adaptujący może wyręczyć Cię w dopełnieniu wszystkich formalności, które są niezbędne do rozpoczęcia budowy, a także sprawować nadzór nad zgodnością realizacji budynku z dokumentacją techniczną.

Interesuje Cię temat zmian w projekcie? Sprawdź koniecznie artykuł "Zmiany w projekcie domu - kiedy są możliwe? Jakie są koszty?"!