Projekt domu – z katalogu czy indywidualny? Jakie są koszty i różnice?

Jedni oszczędzają kupując projekt domu z katalogu, inni wolą zamówić indywidualny projekt u lokalnego architekta. Która z opcji jest korzystniejsza? Jakie wady i zalety mają projekty typowe, a jakie projekty wykonywane na zamówienie? Ile to kosztuje? Co polecają budujący? Sprawdzamy.

Projekt domu z katalogu czy od architekta na zamówienie?
Projekt domu z katalogu czy od architekta na zamówienie?

Projekt domu „na miarę” od architekta czy gotowy – z katalogu?

Zamówić projekt indywidualny czy wybrać coś gotowego w bazy projektów katalogowych – np. Tooba.pl? Większość osób decyduje się na druga opcję, mimo że projekty indywidualne wykonuje się „na miarę” - są więc idealnie dostosowane do potrzeb przyszłych mieszkańców. Dlaczego tak się dzieje? Odpowiedzią, która od razu się nasuwa, jest cena. Projekty gotowe są o wiele tańsze od projektów wykonywanych u architekta na zamówienia – jaka jest różnica w kosztach, opisujemy w dalszej części artykułu. Drugim powodem jest wygoda i szybkość – projekty gotowe dostępne są „od ręki” - zamawiamy je online jednego dnia, z już za kilka dni projekt jest dostarczony do naszego domu przez kuriera. W przypadku projektów indywidualnych, proces projektowania trwa znacznie dłużej, nawet ciągnie się miesiącami – a nie każdy ma na to czas. Trzecim powodem jest stawianie na sprawdzone przez innych rozwiązania. Projekty katalogowe są realizowane w całej Polsce – możemy zobaczyć wiele domów z katalogu na żywo, w otaczającej nas okolicy. Możemy też sprawdzić wszelkie opinie o konkretnych projektach domów, wystawionych przez osoby, które już zbudowały dany dom i mogą się wypowiedzieć o mieszkaniu w nim czy kosztach budowy. Projekty katalogowe dzięki wizualizacjom, pozwalają również lepiej wyobrazić sobie kształt przyszłego domu – a to dla wielu ogromna zaleta, która decyduje o wyborze projektu typowego.

Ktoś może powiedzieć, że wybór między projektem z katalogu a projektem indywidualnym, to jak wybór między ubraniem od krawca, a ubraniem ze sklepu. Trochę tak jest – ale czy to wada? Zauważmy, ilu z nas udaje się do krawca i dlaczego tak niewielu? Mechanizm jest tutaj podobny. Po co przepłacać i tracić sporo czasu na ubiór od krawca, skoro w sklepach odzieżowych mamy naprawdę ogromny wybór gotowych, sprawdzonych rozwiązań, pośród których każdy znajdzie coś dla siebie – szybko i dobrej cenie? Tak samo jest z projektami domów: projekty typowe dostępne są w wielu wariantach, a na rynku dostępnych jest kilkanaście tysięcy świetnych propozycji. W tak szerokiej ofercie każdy może znaleźć projekt dla siebie, spełniający wszystkie oczekiwania – trzeba jedynie wiedzieć, jak szukać projektów domów w sklepach internetowych, na co zwracać uwagę. A w tym może Wam pomóc nasz artykuł: Projekt domu – 15 zasad dobrego wyboru.

Można również skorzystać z bezpłatnych konsultacji telefonicznych lub online z Doradcami Projektowymi (podajemy namiary: projekty@tooba.pl lub tel. 52 384 49 90).

Dobry projekt domu – przede wszystkim zgodny z prawem

Wiele osób nie jest przekonanych do zakupów internetowych – także do zakupu projektu domu online. Dzieje się tak z obawy, że zostaniemy oszukani i dostaniemy wadliwy projekt. Dlatego zanim kupisz projekt domu przez internet, sprawdź dany sklep – co przekazuje w standardzie z projektem – czy jest to pełna dokumentacja? Dobry projekt domu powinien zawierać m.in. rozwiązania techniczne ułatwiające realizację inwestycji. Powinien także zawierać dokumentację wymaganą przez prawo budowlane. Co się powinno w niej znaleźć? Wyjaśniamy poniżej.

Co zawiera gotowy projekt domu? Przykład z Tooba.pl

Prawidłowa dokumentacja projektu domu powinna zawierać szereg informacji, które wypisujemy poniżej. To wszystkie wymagane prawem składowe projektu – jeśli brakuje któregokolwiek elementu z poniższej listy, niestety nie uzyskamy pozwolenia na budowę domu. Lista powstała na podstawie ustawy prawo budowlane oraz informacji z naszego serwisu z projektami domów Tooba.pl, na temat zawartości oferowanych przez nas projektów katalogowych. Wszystkie poniższe elementy standardowo wysyłamy do Państwa wraz z zamówionym projektem domu, aby mogli Państwo bezproblemowo uzyskać pozwolenie na budowę i realizować inwestycję zgodnie z prawem.

Co zawiera dokumentacja z projektem domu?
Co zawiera dokumentacja z projektem domu?

Projekt gotowy z Tooba.pl zawiera dokumentację, która składa się z 4 egzemplarzy projektu architektoniczno-budowlanego. W jego skład natomiast wchodzą projekty branżowe, takie jak: projekt architektoniczny, konstrukcyjny, instalacji wewnętrznych (wod-kan, C.O., gazowej, elektrycznej). Dodatkowo dokumentacja zawiera opis techniczny, a także komplet wszystkich potrzebnych rysunków. Jak widać, dokumentacja projektu gotowego z Tooba.pl jest kompletna i taka sama, jakby zamówili Państwo projekt domu na indywidualne zamówienie. Poniżej podajemy jeszcze ważne informacje dotyczące składowych dokumentacji projektowej – aby uzyskać pozwolenie na budowę i realizować inwestycję zgodnie ze sztuką budowlaną, poszczególne elementy dokumentacji powinny zawierać wypisane w tabeli dane. Należy także zwrócić uwagę, czy projekt jest wykonany zgodnie z obowiązującymi normami prawa budowlanego – jeśli jest inaczej, sprzedawca powinien nas o tym poinformować. W Tooba.pl niemal wszystkie projekty są zgodne z aktualnym prawem – jeśli jest inaczej, informujemy o tym jawnie w szczegółach projektu, a także potwierdzając zamówienie przed jego wysyłką. Mają więc Państwo pewność, że zamówiony u nas projekt spełnia wszystkie wymagania i uzyskanie pozwolenia na budowę nie sprawi trudności.

Projekt architektoniczny:

  • opis techniczny budynku – przeznaczenie i program użytkowy obiektu budowlanego oraz jego charakterystyczne parametry techniczne, w szczególności: kubaturę, zestawienie powierzchni, wysokość, długość, szerokość i liczbę kondygnacji, zestawienie powierzchni użytkowych,
  • rzut fundamentów – pokazuje dokładne rozmieszczenie fundamentów, wymiary ław fundamentowych,głębokość ich posadowienia oraz materiał, z którego są wykonane,
  • rzuty kondygnacji użytkowych wraz z rozmieszczeniem ścian działowych i nośnych, otworów okiennych i drzwiowych, z powiązaniami komunikacyjnymi budynku, zestawieniem powierzchni użytkowych,
  • rzut dachu – przedstawiający kształt i wymiary dachu, opis kątów nachylenia połaci, układ rur spustowych oraz rynien, lokalizację okien połaciowych i lukarn,
  • rzut więźby dachowej – układ elementów konstrukcyjnych dachu oraz ich przekroje,
  • rzut stropów i nadproży – przedstawiający układ stropów, rozmieszczenie i rozstaw belek stropowych, wymiary nadproży i podciągów,
  • przekroje uwzględniające wymiary wysokościowe kondygnacji i rozwiązania materiałowe poszczególnych przegród pionowych i poziomych,
  • elewacje – rysunki obrazujące kształt budynku ze wszystkich jego stron wraz z opisem zaproponowanych materiałów wykończeniowych,
  • zestawienie stolarki okiennej i drzwiowej – wykaz i wymiary wszystkich okien i drzwi znajdujących się w projekcie z uwzględnieniem sposobu ich otwierania.

Projekt konstrukcji: Składa się z opisu materiałów, z których wykonane są elementy konstrukcyjne oraz sposobu ich wykonania, a także podstawowych danych do obliczeń statycznych.

Projekt instalacji wewnętrznych: Projekt instalacji wewnętrznych zawiera obliczenia, bilanse oraz wykazy i rysunki przedstawiające rozmieszczenie poszczególnych elementów instalacji.

Kopie uprawnień projektantów: Do dokumentacji projektowej załączone są kopie uprawnień wszystkich projektantów oraz aktualne zaświadczenia zgodne z datą sporządzenia projektu o przynależności do izb zawodowych.

Opis techniczny i rysunki: Opisy wymagane prawem, a także służące architektowi adaptującemu i wykonawcom na budowie.

Zgoda na zmiany: W Tooba.pl dołączana jest darmowa zgoda autora projektu na zmiany. Dzięki temu możemy na etapie adaptacji wprowadzać dowolne modyfikacje, bez dodatkowych formalności.

Charakterystyka energetyczna: Dokument ten jest wymagany przez prawo budowlane – należy posiadać charakterystykę energetyczną, aby budować dom zgodnie z prawem. Biura architektoniczne przekazują ją za darmo wraz z projektem.

Co zawiera projekt gotowy?
Co zawiera projekt gotowy?

Obowiązkowa adaptacja projektu gotowego

Jeśli zdecydujemy się na projekt gotowy, należy pamiętać, że każdy projekt domu z katalogu wymaga adaptacji. Na tym etapie budynek zostaje przystosowany do warunków panujących na konkretnej działce. W przypadku projektów indywidualnych, nie wykonuje się adaptacji, ponieważ budynek jest projektowany z myślą o konkretnej działce.

Adaptacja projektu w części obowiązkowej sprowadza się do sprawdzenia i przeliczenia wszystkich szczegółów konstrukcyjnych. Warunki panujące na danym terenie i jego lokalizacja mogą wymagać innego sposobu posadowienia domu niż przewidziany w projekcie. Na tym etapie dołącza się wszelkie opinie i uzgodnienia, a projekt zostaje wrysowany w konkretną działkę wraz z projektem przyłączy. Podczas wykonywania projektu zagospodarowania działki są brane pod uwagę między innymi istniejące i planowane obiekty budowlane, dojazdy do posesji, a także jej usytuowanie względem sieci infrastruktury i sąsiednich działek. Architekt adaptujący ma także obowiązek określić obszar oddziaływania budynku.

Koszty adaptacji różnią się w zależności od regionu kraju. Za jej podstawową wersję zapłacimy od 800 do 3500 zł. Adaptacja średnio trwa 3-6 tygodni. Do jej przeprowadzenia konieczne będą poniższe dokumenty:

  • dokumentacja projektu gotowego (w czterech egzemplarzach – z elementami, które zostały wymienione w tabeli powyżej),
  • mapa do celów projektowych,
  • decyzja o WziZT lub wypis i wyrys z MPZP,
  • warunki techniczne przyłącza elektrycznego, gazowego, wodociągowego i kanalizacyjnego.

Na etapie adaptacji można wprowadzać także zmiany, których oczekujemy – ponad obowiązkowe przystosowanie domu do działki. Może to być zmiana układu ścianek działowych, dobudowa garażu, usunięcie balkonu, zmiana rozmiaru okien – możliwości jest bardzo dużo i każda zmiana jest możliwa do wprowadzenia. Jednak nie każda będzie opłacalna, o czym piszemy w dwóch odrębnych artykułach:

Projekt gotowy czy indywidualny? To zależy od zmian!

Decyzja o rodzaju projektu powinna być podyktowana liczbą i formą zmian, jakie zamierzamy wprowadzić. Oferta katalogowych projektów jest na tyle szeroka, że trudno dotrzeć do wszystkich propozycji, dlatego warto skontaktować się z pracownią oferującą projekty gotowe, aby przedstawiła propozycje najbardziej zbliżone do naszych oczekiwań. Może się okazać, że w ofercie projektów typowych istnieje dom, które spełni wszystkie nasze potrzeby lub będzie wymagał niewielu drobnych zmian. Jeśli architekt nie znajdzie takiego projektu, przeanalizuje możliwe zmiany w projekcie gotowym i wiążące się z tym koszty, aby ocenić, czy lepszym rozwiązaniem pod kątem finansowym będzie projekt indywidualny, czy wprowadzanie modyfikacji w typowym.

Oba rozwiązania mają swoje zalety. Projekty na zamówienie są w pełni dostosowane do inwestora - to projekty „szyte na miarę”. Niestety taki komfort wiąże się z wysokimi kosztami, ponieważ średnia cena projektu indywidualnego to ok. 10 tys. zł. Projekt gotowy możemy natomiast zakupić w cenie ok. 2-3 tys. zł. Przy czym należy pamiętać, że każdy projekt gotowy wymaga adaptacji, co wiąże się z dodatkowym kosztem ok. 2 tys. zł.

Koszty projektu gotowego zależą od liczby i rodzaju zmian
Koszty projektu gotowego zależą od liczby i rodzaju zmian

OPINIA: zalety projektów domów gotowych i indywidualnych

Poniżej – w ramach podsumowania – postaramy się przedstawić wszystkie zalety projektów domów katalogowych oraz tych wykonywanych na indywidualne zamówienie. Następnie zaprezentujemy także wady obu rozwiązań.

1. Zalety projektów gotowych:

  • szybkość realizacji – projekt gotowy otrzymujemy w ciągu kilku dni od zamówienia, co przyspiesza formalności;
  • propozycje aranżacji – typowe projekty posiadają wizualizacje domu i wnętrz, na podstawie których inwestor może bazować wykańczając budynek;
  • warianty – projekty często dostępne są w wielu wariantach: z garażem, piwnicą, wiatą, innym układem wnętrz;
  • lustrzane odbicia – projekty gotowe występują (w większości przypadków) w wersji podstawowej oraz lustrzanego odbicia, dzięki czemu można łatwo dopasować budynek względem stron świata;
  • w projektach gotowych można dokonywać wielu zmian na etapie adaptacji – przy drobnych zmianach niekiedy architekci zawierają je w cenie obowiązkowej adaptacji i nie trzeba nic dopłacać – ale to zależy od architekta;
  • możliwość sprawdzenia opinii o danym projekcie domu, na forach internetowych – zarówno w sprawie kosztów, jak i użytkowania już wybudowanego domu;
  • na rynku jest bardzo duży wybór projektów gotowych – np. w bazie Tooba.pl znajduje się aż 18 tys. projektów katalogowych;
  • do projektów gotowych dołączana jest w naszym sklepie bezpłatna zgoda autora na zmiany – nie ma więc problemów we wprowadzaniu dowolnych modyfikacji na etapie adaptacji;
  • niska cena projektu – kilkakrotnie niższa niż projektu na indywidualne zamówienie;
    niekiedy w cenie projektu domu dołączany jest kosztorys inwestorski;
  • możliwość dołączenia pakietu dodatków (sprawdź „Pakiet gratisów do projektu domu”)

2. Zalety projektów indywidualnych:

  • projekt indywidualny nie wymaga adaptacji do działki – od początku jest projektowany na konkretną działkę;
  • projekt na zamówienie od początku spełnia wszystkie oczekiwania przyszłych domowników – jest szyty „na miarę”;
  • możliwość zaprojektowania domu nawet na najmniejszą i najbardziej nieregularną działkę (lub np. trudną pod względem ukształtowania terenu);
  • projektowanie w dowolnej technologii budowy;
  • dom będzie niepowtarzalny i jedyny w swoim rodzaju;
  • inwestor ma pełną kontrolę nad pracami projektowymi: może wybrać styl budynku, dobrać materiały, detale architektoniczne.

OPINIA: wady projektów domów gotowych i indywidualnych

Jak widać, mocne zalety mają zarówno projekty indywidualne, jak i katalogowe. Jak wyglądają natomiast wady obu rozwiązań? Poniżej przedstawiamy naszą opinię.

1. Wady projektów gotowych:

  • konieczność wykonywania adaptacji projektu domu do działki;
  • duży wybór projektów może utrudnić poszukiwania idealnego domu (w tej sytuacji można zwrócić się do Doradcy Projektowego, aby pomógł w zawężaniu wyników);
  • poważniejsze zmiany ingerujące w konstrukcję budynku mogą być kosztowne i nieopłacalne – warto je przemyśleć przed zakupem projektu;
  • powtarzalność projektów typowych – musimy liczyć się z tym, że w okolicy może powstać podobny lub nawet taki sam dom.

2. Wady projektów indywidualnych:

  • wysoka cena – kilkakrotnie wyższa od projektu gotowego; szacuje się, że pojekt domu jednorodzinnego na indywidualne zamówienie, kosztuje od 2 do 5 procent wartości całej budowy – a przeciętnie ok. 50-100 zł za każdy m2 powierzchni użytkowej domu;
  • długi proces projektowania;
  • ryzyko trafienia na złego projektanta, bez odpowiednich kompetencji lub nie słuchającego naszych potrzeb;
  • brak możliwości sprawdzenia opinii o projekcie wśród innych budujących;
  • dodatkowe opracowania do dokumentacji są zwykle odpłatne;
  • proces projektowania domu od samego początku jest skomplikowany – może nas przerosnąć i ostatecznie i tak sięgniemy po gotowe rozwiązanie.