Powierzchnia biologicznie czynna - co oznacza i dlaczego jest istotna przed wyborem projektu?

Definicja ustawowa i prawne ramy powierzchni biologicznie czynnej

Podstawowym dokumentem w tym zakresie jest Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zgodnie z aktualnym brzmieniem tego aktu, przez powierzchnię biologicznie czynną należy rozumieć teren o nawierzchni urządzonej w sposób zapewniający naturalną wegetację roślin i retencję wód opadowych. Przepis ten wyraźnie wskazuje, że nie chodzi jedynie o jakikolwiek grunt niezabudowany, lecz o taką strukturę podłoża, która realnie uczestniczy w procesach ekologicznych. Definicja ta obejmuje również 50% powierzchni tarasów i dachów z urządzoną na nich stałą roślinnością, o ile ich konstrukcja pozwala na odprowadzenie wód opadowych, a powierzchnia ta wynosi nie mniej niż 10 m². Ponadto do wskaźnika tego zalicza się wody powierzchniowe na terenie działki, takie jak stawy czy naturalne zbiorniki. 

Rola miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego i warunków zabudowy

Wybór projektu domu nie może odbywać się w oderwaniu od lokalnych uwarunkowań prawnych zawartych w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) lub, w przypadku jego braku, w decyzji o Warunkach Zabudowy (WZ). Dokumenty te są dla Państwa najważniejszą wytyczną, ponieważ określają minimalny procentowy udział powierzchni biologicznie czynnej w stosunku do całkowitej powierzchni działki budowlanej. Gminy, kierując się potrzebą ochrony środowiska, zapobiegania podtopieniom oraz dbałością o estetykę krajobrazu, narzucają wskaźniki, które mogą wynosić od 20% do nawet 70% na terenach o charakterze podmiejskim lub leśnym. Oznacza to, że dysponując działką o powierzchni 1000 m² i planem wymagającym 50% powierzchni biologicznie czynnej, mogą Państwo przeznaczyć na dom, podjazd, tarasy utwardzone i inne obiekty budowlane jedynie 500 m². Proponujemy zatem, aby analiza każdego gotowego projektu domu zaczynała się od zestawienia jego powierzchni zabudowy oraz powierzchni planowanych utwardzeń z limitami wynikającymi z prawa miejscowego. Częstym błędem jest zakładanie, że niewielki dom zmieści się na każdej działce, podczas gdy rozbudowany system tarasów i szerokich podjazdów może spowodować przekroczenie dopuszczalnych norm zabudowy.

Przeczytaj także: Wskaźnik intensywności zabudowy: co to jest i jak go policzyć przed zakupem projektu?

Szczegółowe zasady obliczania wskaźnika powierzchni czynnej

Muszą Państwo wiedzieć, że każda ingerencja w naturalną strukturę gruntu, która ogranicza jego zdolność do chłonięcia wody, jest traktowana jako powierzchnia utwardzona, a więc niebiologicznie czynna. Do tej kategorii zaliczamy:

• fundamenty budynku, 
• schody zewnętrzne, 
• opaski wokół domu, 
• a także wszelkie drogi dojazdowe wykonane z betonu, asfaltu czy szczelnie ułożonej kostki brukowej. 

Interesującym aspektem, na który zwracamy Państwa uwagę, jest kwestia tzw. nawierzchni półprzepuszczalnych, jak popularne kratki trawnikowe wykonane z betonu lub tworzywa sztucznego. Choć wielu inwestorów sądzi, że wypełnienie ich ziemią i obsianie trawą pozwala na wliczenie 100% takiej powierzchni do bilansu zieleni, orzecznictwo sądów administracyjnych i praktyka urzędnicza bywają tu bardziej surowe. Zazwyczaj przyjmuje się, że takie rozwiązanie pozwala na zaliczenie jedynie części powierzchni jako biologicznie czynnej, o ile producent systemu posiada odpowiednie certyfikaty potwierdzające stopień infiltracji wody. 

Ekologiczne i praktyczne skutki zachowania powierzchni biologicznie czynnej

Znaczenie tego wskaźnika wykracza daleko poza ramy formalno-prawne i ma bezpośredni wpływ na komfort Państwa przyszłego życia w nowym domu. Powierzchnia biologicznie czynna pełni bowiem kluczową funkcję w mikroretencji wód opadowych. W dobie postępujących zmian klimatycznych i coraz częstszych gwałtownych opadów, grunt zdolny do przyjmowania wody deszczowej chroni Państwa mienie oraz okoliczne tereny przed lokalnymi podtopieniami. Betonowanie zbyt dużej części działki powoduje, że woda nie ma gdzie wsiąkać, co zmusza do budowy kosztownych systemów drenażowych lub zbiorników retencyjnych, których wydajność również jest ograniczona. Ponadto roślinność na działce naturalnie reguluje temperaturę otoczenia, co jest nieocenione podczas letnich upałów. Tereny zielone działają jak naturalny klimatyzator, redukując efekt tzw. miejskiej wyspy ciepła, co przekłada się na niższe temperatury wewnątrz budynku i mniejsze wydatki na chłodzenie. W naszej ocenie dbałość o wysoki wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej jest więc nie tylko obowiązkiem, ale przede wszystkim inwestycją w Państwa bezpieczeństwo i oszczędność w dłuższej perspektywie czasowej.

Strategia doboru projektu domu pod kątem ograniczeń terenowych

Wybór idealnego projektu musi być poprzedzony rzetelną weryfikacją możliwości adaptacyjnych działki. Sugerujemy Państwu, aby na wczesnym etapie poszukiwań skupić się na domach o zwartej bryle i mniejszej powierzchni zabudowy, zwłaszcza jeśli działka nie jest duża. Projekty z poddaszem użytkowym lub piętrowe są w tym kontekście znacznie bardziej efektywne niż rozłożyste domy parterowe, ponieważ pozwalają uzyskać tę samą powierzchnię mieszkalną przy znacznie mniejszym zajęciu gruntu pod fundamenty. 

Należy również zwrócić uwagę na projektowane tarasy. Jeśli są one trwale związane z gruntem i utwardzone, wliczają się do powierzchni zabudowy i pomniejszają teren zielony. Rozwiązaniem, które często proponujemy w takich sytuacjach, jest zastosowanie tarasów drewnianych lub kompozytowych na punktowych podporach, które przy odpowiedniej konstrukcji mogą być traktowane łagodniej w bilansie terenu, choć każdorazowo wymaga to potwierdzenia z projektantem adaptującym. 

Analizując katalogi projektów, warto patrzeć nie tylko na metraż pokoi, ale przede wszystkim na rzut fundamentów, gdyż to on będzie konfrontowany z zapisami MPZP dotyczącymi ochrony powierzchni czynnej.

Nowoczesne technologie wspomagające bilans zieleni na działce

Jeśli po wstępnych obliczeniach okaże się, że Państwa wymarzony projekt domu wraz z niezbędną infrastrukturą przekracza dopuszczalne normy zabudowy, istnieją nowoczesne rozwiązania techniczne, które mogą pomóc w uzyskaniu wymaganych wskaźników. 

Jednym z najbardziej efektywnych sposobów jest zastosowanie dachu zielonego. Zgodnie z przytoczonymi wcześniej przepisami, odpowiednio urządzony ogród na dachu pozwala odzyskać 50% jego powierzchni do ogólnego bilansu powierzchni biologicznie czynnej. Jest to rozwiązanie szczególnie polecane w przypadku nowoczesnej architektury o płaskich dachach, gdzie nad garażem lub częścią mieszkalną można stworzyć atrakcyjną strefę rekreacyjną.

Kolejnym krokiem może być wybór nawierzchni systemowych o wysokim współczynniku przepuszczalności dla dróg dojazdowych i miejsc postojowych. Stosowanie geokrat wypełnionych kruszywem lub grysem, zamiast litej kostki, nie tylko poprawia estetykę posesji, ale przede wszystkim jest lepiej postrzegane przez urzędy weryfikujące projekty zagospodarowania terenu. Muszą Państwo jednak pamiętać, że każde takie rozwiązanie musi być precyzyjnie opisane w projekcie budowlanym przez uprawnionego architekta, aby mogło zostać uznane za zgodne z przepisami techniczno-budowlanymi.

Konsekwencje błędnej interpretacji przepisów przed rozpoczęciem budowy

Niedoszacowanie zapotrzebowania na powierzchnię biologicznie czynną lub błędne założenie, że "jakoś to będzie" na etapie odbioru budynku, niesie za sobą poważne ryzyko prawne i finansowe. Proces uzyskiwania pozwolenia na budowę obejmuje weryfikację projektu zagospodarowania działki, gdzie architekt musi czarno na białym wykazać zachowanie wymaganych proporcji. Jeśli obliczenia wykażą deficyt terenu zielonego, projekt zostanie zwrócony do poprawy, co zazwyczaj wiąże się z koniecznością zmniejszenia domu lub rezygnacji z części utwardzeń, takich jak drugi garaż czy szeroki podjazd.

Jeszcze trudniejsza sytuacja występuje w momencie zakończenia budowy. Nadzór budowlany ma prawo sprawdzić zgodność wykonanego zagospodarowania terenu z zatwierdzonym projektem. Jeśli zamiast trawnika znajdzie się tam betonowy plac, mogą Państwo zostać wezwani do przywrócenia stanu zgodnego z projektem, co oznacza konieczność kucia betonu i rekultywacji gruntu. W skrajnych przypadkach brak zgodności w tym zakresie może uniemożliwić formalne zakończenie budowy i legalne zamieszkanie w domu. Z tego względu zachęcamy Państwa do traktowania wskaźnika powierzchni czynnej jako parametru niepodlegającego negocjacjom.

Powierzchnia biologicznie czynna a mała architektura

Częstym punktem spornym w rozmowach z inwestorami jest status małej architektury, takiej jak altany, wiaty śmietnikowe, drewutnie czy baseny ogrodowe. Muszą Państwo wiedzieć, że każdy obiekt, który posiada dach i jest trwale związany z gruntem lub posiada szczelną podłogę, eliminuje pod sobą powierzchnię biologicznie czynną. Nawet jeśli altana jest lekka i ażurowa, jej zadaszenie uniemożliwia bezpośredni opad wody na grunt, co z punktu widzenia urzędnika przerywa ciągłość naturalnej wegetacji.

Podobnie sytuacja wygląda z basenami. Choć woda sama w sobie jest wliczana do powierzchni czynnej, to już szczelna niecka basenowa wykonana z betonu czy poliestru nią nie jest. Warto o tym pamiętać przy planowaniu zagospodarowania ogrodu jeszcze przed zakupem projektu domu. Może się bowiem okazać, że wybrany dom jest na tyle duży, że na działce nie pozostanie już miejsca na dodatkową altanę bez naruszenia minimalnych wskaźników zieleni. 

Bibliografia

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane. Dostępna pod adresem: https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU19940890414
2. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Dostępne pod adresem: https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20020750690
3. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Dostępna pod adresem: https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20030800717
4. Wytyczne Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego dotyczące interpretacji przepisów techniczno-budowlanych. Dostępne pod adresem: https://www.gunb.gov.pl/strona/wyjasnienia-przepisow-prawa-budowlanego
5. Informacje o ochronie gruntów rolnych i leśnych - Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi. Dostępne pod adresem: https://www.gov.pl/web/rolnictwo/interpretacje-z-zakresu-ustawy-o-ochronie-gruntow-rolnych-i-lesnych