Jakie wymiary i powierzchnię może mieć dom bez pozwolenia?

Podstawa prawna i zakres uproszczenia

Zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 1a Ustawa Prawo budowlane, od dnia 3 stycznia 2022 r. budowa wolno stojącego, nie więcej niż dwukondygnacyjnego budynku mieszkalnego jednorodzinnego o powierzchni zabudowy do 70 m² może odbywać się bez decyzji o pozwoleniu na budowę — wystarczy zgłoszenie z projektem budowlanym. Ponadto, objęte tą procedurą domy mogą być realizowane także na działkach, które nie są uwzględnione w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, pod warunkiem uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.

Główne parametry domu bez pozwolenia – powierzchnia i kondygnacje

Istotnym ograniczeniem jest powierzchnia zabudowy — określana jako rzut budynku na poziomie terenu — która nie może przekroczyć 70 m². Budynek musi być wolno stojący, jednorodzinny i posiadać maksymalnie dwukondygnacje (czyli przykładowo parter + poddasze użytkowe lub wysoki parter + użytkowe poddasze). Z definicji powierzchnia zabudowy różni się od powierzchni użytkowej — to pierwszy istotny niuans, który muszą uwzględnić Państwo przy planowaniu inwestycji. Działka powinna pozwalać na to, aby obszar oddziaływania budynku mieścił się w całości na tej działce lub działkach, na których zaprojektowano budynek. 

Warunki dotyczące działki i przeznaczenia a budowa domu na zgłoszenie

Procedura uproszczona dotyczy inwestycji prowadzonych „w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora”. Budowa może odbywać się także na gruntach rolnych klasy IV-VI, jeżeli teren nie jest objęty miejscowym planem i została wydana decyzja o warunkach zabudowy oraz – w razie potrzeby – decyzja o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej. W przypadku występowania MPZP (miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) należy ściśle zastosować jego zapisy – uproszczenie nie zwalnia z respektowania planu.

Procedura zgłoszenia budowy domu i obowiązki inwestora

W ramach uproszczonej procedury inwestor składa zgłoszenie wraz z projektem budowlanym — o ile organ nie wniesie sprzeciwu w ciągu 21 dni, możemy rozpocząć budowę . W przypadku domów do powierzchni zabudowy 70 m² nie ma obowiązku ustanawiania kierownika budowy ani prowadzenia dziennika budowy – to kolejne z ułatwień, ale i pułapek, o czym piszemy w TYM artykule. Po zakończeniu robót inwestor zawiadamia organ nadzoru budowlanego – jeśli w terminie 14 dni organ nie wniesie sprzeciwu, można rozpocząć użytkowanie.

Wymiary i rozwiązania konstrukcyjne – co dodatkowo warto uwzględnić?

Chociaż głównym limitem jest 70 m² powierzchni zabudowy, warto zwrócić uwagę, że projektanci wskazują także inne parametry konstrukcyjne (szczególnie w przypadku domów rekreacyjnych): np. maksymalna rozpiętość w osiach konstrukcyjnych 6 m, wysięg balkonów lub wykuszy nie większy niż 2 m. Ponadto, choć przepisy nie nakazują, by dom w procedurze uproszczonej był wyłącznie parterowy, praktyka wskazuje, że najbardziej bezpieczne są rozwiązania parterowe lub z użytkowym poddaszem – co minimalizuje ryzyko przekroczenia limitu kondygnacji oraz ułatwia spełnienie warunków planu miejscowego lub warunków zabudowy. Warto uwzględnić także cechy działki – skomplikowany teren, duża liczba sąsiednich działek lub obszarów chronionych mogą ograniczać zastosowanie procedury uproszczonej.

Potencjalne zmiany i ograniczenia interpretacyjne

Z uwagi na liczne interpretacje i możliwe zmiany ustawodawcze zalecamy Państwu ścisłe sprawdzenie lokalnych warunków (planów miejscowych, decyzji o warunkach zabudowy a od 2026 roku - planów ogólnych gminy) oraz ewentualną konsultację z prawnikiem lub ekspertem budowlanym, zanim podejmą Państwo decyzję inwestycyjną.

Podsumowanie

Jeśli Państwo planują budowę wolno stojącego domu jednorodzinnego na własne potrzeby, skrócona procedura „bez pozwolenia” może być bardzo atrakcyjna — pod warunkiem spełnienia kluczowych warunków: powierzchnia zabudowy maksymalnie 70 m², nie więcej niż dwie kondygnacje, obszar oddziaływania w obrębie działki, działka odpowiednio zagospodarowana, spełnienie warunków MPZP lub decyzji o warunkach zabudowy oraz inwestycji prowadzonej w celu własnym. Wówczas wystarczy zgłoszenie z projektem i możliwy jest start budowy bez uzyskiwania decyzji o pozwoleniu na budowę. Warto jednak zachować ostrożność – każda sytuacja lokalna może mieć szczególne wymogi, dlatego zawsze rekomendujemy weryfikację konkretnego przypadku w urzędzie gminy lub u profesjonalisty.

Mamy nadzieję, że artykuł pomoże Państwu w przejrzystym zrozumieniu możliwości budowy domu w uproszczonej procedurze. Jeśli chcieliby Państwo dodatkowo poznać przykłady konkretnych projektów do 70 m2, krok po kroku procedurę zgłoszenia lub analizy lokalne planu zagospodarowania — chętnie pomożemy. Zapraszamy do kontaktu!

Bibliografia

1. Ustawa Prawo budowlane. Tekst jednolity: Dz.U. z 1994 r. Nr 89, poz. 414. dostęp: https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19940890414/U/D19940414Lj.pdf

2. „Dom bez pozwolenia – Mieszkanie dla Ciebie.” gov.pl, dostęp: https://www.gov.pl/web/mieszkanie-dla-ciebie/dom-bez-formalnosci

3. „Zgłoszenie budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego o powierzchni zabudowy do 70 m².” samorzad.gov.pl, dostęp: https://samorzad.gov.pl/web/powiat-krasnicki/zgloszenie-budowy-budynku-mieszkalnego-jednorodzinnego-o-powierzchni-zabudowy-do-70m2