Czy w 2026 roku działki stracą na wartości z powodu nowych zasad planowania przestrzennego?

Plan ogólny – fundament nowego systemu

Najważniejszą zmianą jest wprowadzenie planu ogólnego, który zastąpi dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. W przeciwieństwie do studium, plan ogólny będzie aktem prawa miejscowego – wiążącym dla gmin, inwestorów i właścicieli nieruchomości. Dokument ten określi m.in. strefy planistyczne, przeznaczenie terenu oraz normy urbanistyczne. Jeśli dana działka znajdzie się poza strefą mieszkaniową, jej możliwości zabudowy zostaną znacznie ograniczone lub całkowicie wykluczone.

Przykładowo, w gminie podwarszawskiej, gdzie obecnie obowiązuje duże studium obejmujące tereny rolne przeznaczone docelowo pod zabudowę, po wejściu w życie planu ogólnego część z nich może znaleźć się w strefie zieleni nieurządzonej. W takiej sytuacji właściciel działki traci możliwość uzyskania decyzji WZ, a wartość gruntu może spaść nawet o 40–50%, gdyż zniknie jego potencjał inwestycyjny.

Obszary uzupełnienia zabudowy – nowe kryterium lokalizacji

Drugim filarem reformy są obszary uzupełnienia zabudowy. Po 1 stycznia 2026 roku decyzje WZ będą mogły być wydawane tylko na terenach wyznaczonych jako OUZ. Kryteria ich wyznaczania są restrykcyjne – wymagana jest m.in. istniejąca zabudowa w promieniu stu metrów, co najmniej pięć budynków oraz dostęp do infrastruktury.

Przykład z praktyki: w gminie górskiej, gdzie działki budowlane powstawały dotychczas na rozproszonych polanach, nowa ustawa może praktycznie zamknąć możliwość zabudowy tych terenów. Jeśli w promieniu stu metrów od działki stoją tylko dwa domy, a gmina nie wyznaczy OUZ, inwestor nie uzyska WZ. W takim przypadku cena działki, która obecnie jest oferowana za 200 zł/m², może spaść do poziomu 50–80 zł/m², bo stanie się gruntem rekreacyjnym lub rolnym.

Ważność decyzji WZ – presja na szybkie działanie

Ograniczenie ważności decyzji o warunkach zabudowy do pięciu lat będzie miało duże znaczenie dla rynku. Dotychczas inwestorzy traktowali WZ jako „zabezpieczenie” na przyszłość, często uzyskując je wiele lat przed rozpoczęciem inwestycji. Po zmianach taki model działania przestanie być możliwy.

Symulacja: inwestor posiada działkę na obrzeżach miasta, uzyskuje WZ w 2026 roku, ale ze względów finansowych odkłada budowę na siedem lat. Po upływie pięciu lat decyzja traci moc, a nowa procedura może okazać się niemożliwa, jeśli w międzyczasie zmieni się plan ogólny lub działka znajdzie się poza OUZ. W efekcie nieruchomość traci funkcję budowlaną i jej wartość spada o kilkadziesiąt procent.

Standardy dostępności – ograniczenia w gminach wiejskich

Reforma wprowadza standardy urbanistyczne, w tym obowiązek zapewnienia określonej odległości od szkoły podstawowej. Dla terenów miejskich limit wynosi 1,5 km, dla wiejskich – 3 km. W wielu gminach wiejskich, gdzie szkoły są zlokalizowane w centralnych miejscowościach, znaczna część działek może znaleźć się poza dopuszczalnym zasięgiem.

Przykład: w gminie rolniczej, gdzie jedna szkoła obsługuje 10 sołectw, większość nowych działek powstaje w odległości ponad pięciu kilometrów od placówki. Po wprowadzeniu nowych zasad grunty te nie będą mogły zostać przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, a ich cena rynkowa spadnie do poziomu gruntów rolnych, co w praktyce oznacza redukcję wartości o 60–70%.

Skumulowany efekt zmian – kto straci, a kto zyska?

Połączenie wszystkich nowych wymogów prowadzi do jasnego wniosku: w 2026 roku rynek działek podzieli się na dwie kategorie. Pierwszą będą stanowiły nieruchomości z potwierdzonym przeznaczeniem pod zabudowę – położone w strefach mieszkaniowych planu ogólnego, w obszarach uzupełnienia zabudowy i spełniające standardy dostępności. Ich wartość może nawet wzrosnąć, ponieważ podaż takich terenów będzie ograniczona. Drugą kategorię będą stanowiły działki, które utracą możliwość zabudowy lub będą objęte restrykcjami – w ich przypadku należy spodziewać się spadku wartości od 20% do nawet 70%, w zależności od lokalizacji i potencjału alternatywnego wykorzystania gruntu.

Jak przygotować się na zmiany?

Właściciele gruntów powinni już dziś analizować sytuację planistyczną swoich działek. Kluczowe jest monitorowanie prac nad planem ogólnym w gminie, uczestnictwo w konsultacjach społecznych i składanie uwag do projektów dokumentów. Warto również rozważyć uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy jeszcze przed końcem czerwca 2026 roku, a najlepiej przed 1 stycznia 2026 roku, aby zapewnić sobie bezterminowe prawo zabudowy.

Mapa ryzyka dla właścicieli działek po reformie planowania przestrzennego (2026)

Zmiany w planowaniu przestrzennym, które wejdą w życie z początkiem 2026 roku, nie będą odczuwalne w takim samym stopniu we wszystkich częściach kraju. Skala wpływu na wartość działek zależeć będzie od lokalizacji, stopnia urbanizacji gminy, istniejącej infrastruktury oraz zapisów nowego planu ogólnego. Poniższa analiza przedstawia prognozę ryzyka spadku lub wzrostu wartości gruntów w trzech podstawowych typach gmin – wiejskich, podmiejskich i miejskich – wraz z możliwymi scenariuszami cenowymi.

Gminy wiejskie – ryzyko bardzo wysokie

W gminach typowo rolniczych, z rozproszoną zabudową i niskim poziomem urbanizacji, reforma może w największym stopniu ograniczyć możliwość zabudowy nowych terenów. Wynika to z trzech kluczowych czynników: trudności w spełnieniu standardów dostępności do szkoły, małej liczby istniejących budynków w promieniu stu metrów oraz niechęci gmin do rozpraszania zabudowy ze względu na koszty infrastruktury.

Scenariusz cenowy:

• Działki już zabudowane lub z ważnym pozwoleniem – ceny stabilne lub niewielki wzrost (0–10%).
• Działki z WZ uzyskanymi przed 2026 r., bez rozpoczętej budowy – spadek wartości 20–40% po wygaśnięciu decyzji.
• Działki bez planu i bez WZ – spadek wartości 50–70%, w zależności od atrakcyjności rekreacyjnej terenu.

Gminy podmiejskie – ryzyko umiarkowane

Gminy zlokalizowane w sąsiedztwie dużych miast mogą odczuć reformę w mniejszym stopniu, ponieważ często posiadają gęstą zabudowę, dobrą infrastrukturę i większą presję inwestycyjną. Jednak nawet tutaj plan ogólny może wykluczyć część terenów z zabudowy, szczególnie w strefach zielonych lub w miejscach wymagających ochrony przyrody.

Scenariusz cenowy:

• Działki w strefach mieszkaniowych planu ogólnego – wzrost wartości 10–25% dzięki ograniczonej podaży.
• Działki na obrzeżach zabudowy – stabilizacja lub spadek o 10–20%, w zależności od wyznaczenia OUZ.
• Działki rolne w sąsiedztwie terenów budowlanych – brak wzrostu, ryzyko spadku 20–30% jeśli plan ogólny wykluczy zabudowę.

Gminy miejskie – ryzyko niskie

W miastach reforma planowania przestrzennego będzie miała stosunkowo niewielki wpływ na wartość gruntów, ponieważ większość terenów jest już objęta planami miejscowymi lub intensywnie zabudowana. Główne zmiany mogą dotyczyć pojedynczych enklaw gruntów niezabudowanych, zwłaszcza w rejonach przeznaczonych pod zieleń publiczną.

Scenariusz cenowy:

• Działki w centrum lub dobrze skomunikowanych dzielnicach – wzrost wartości 15–30% z powodu ograniczonej dostępności gruntów.
• Tereny przeznaczone pod zabudowę wielorodzinną – utrzymanie lub wzrost cen, szczególnie w miastach powyżej 100 tys. mieszkańców.
• Nieruchomości w strefach ochronnych lub na terenach przeznaczonych pod zieleń – spadek 15–25%.

Podsumowanie

Reforma planowania przestrzennego w 2026 roku zmieni krajobraz rynku działek w Polsce. W wielu przypadkach spowoduje spadek wartości gruntów, szczególnie tych położonych na terenach wiejskich, peryferyjnych lub w miejscach o rozproszonej zabudowie. Jednocześnie działki w dobrze skomunikowanych lokalizacjach, objęte korzystnymi zapisami planu ogólnego, mogą stać się towarem deficytowym i drożeć. Właściciele nieruchomości mają jeszcze zaledwie kilka miesięcy, by podjąć działania, które pozwolą im znaleźć się w tej pierwszej, uprzywilejowanej grupie.