Umowa z wykonawcą do budowy domu – jak sporządzić?

Umowa z wykonawcą to jedna z najważniejszych formalności podczas budowy domu. Od niej zależą koszty inwestycji i jej powodzenie. Jeśli jest spisana nieodpowiednio, w przypadku nieuczciwości i nierzetelności wykonawcy proces budowy może się znacznie wydłużyć, a koszty wzrosnąć. Jak ją dobrze przygotować? Podpowiadamy.

Umowa z wykonawcą - jak ją sporządzić?
Umowa z wykonawcą - jak ją sporządzić?

Umowa musi być sporządzona w formie pisemnej!

Umowę z Wykonawcą koniecznie sporządź w formie pisemnej! Niektóre firmy budowlane posiadają własne wzory umów, jednak nie traktuj ich ostatecznie – sprawdź, czy umowa nie faworyzuje wykonawcy. Poniżej przedstawimy kwestie, na które musisz zwróć szczególną uwagę, aby w razie nieuczciwości wykonawcy odpowiednio zabezpieczyć swoje interesy.

Wszystkie ustalenia ponadto warto spisywać w umowie i aneksach do niej. Nie dopuszczaj do tego, że po podpisaniu umowy pewne rzeczy ustalać jedynie słownie. Niech towarzyszy Ci cały czas myśl, że umowa nie jest potrzebna wtedy, gdy wszystko się układa, a strony dogadują się między sobą, ale wtedy, gdy w przypadku nieprawidłowości nie możesz liczyć na lojalność i słowność wykonawcy. Umowa, aby faktycznie Cię zabezpieczyć, musi realizowania, nie ignorowana.

Umowa o dzieło czy umowa o roboty budowlane?

Z wykonawcą możesz zawrzeć umowę o dzieło (w przypadku drobniejszego zlecenia) lub umowę o roboty budowlane (w przypadku generalnego remontu czy budowy od podstaw). Obie umowy są tzw. umowa rezultatu. Wykonawca zobowiązuje się osiągnąć ustalony cel (wybudowanie domu, wykonanie instalacji itd.) zgodnie z zasadami sztuki budowlanej. Nie są to umowy tzw. starannego działania (jak np. jest w umowie zleceniu), gdzie osiągnięcie ustalonego celu nie jest gwarantowane przez wykonawcę, a jedynie starania w realizacji.

Strony umowy i osoby reprezentujące

Umowa musi być podpisana przez wszystkie uprawnione osoby (w firmie budowlanej może być wiele osób, które są upoważnione do podpisywania umów). W przeciwnym wypadku, jeśli umowa zostanie podpisana przez osoby nieupoważnione lub nie przez wszystkie osoby posiadające upoważnienie, będzie uznana za umowę nieważną.

W celu ustalenia, kto jest uprawniony do podpisania umowy za wykonawcę, poproś o dostarczenie odpisu z rejestru przedsiębiorców KRS (w przypadku współpracy ze spółką z o. o., spółką akcyjną, spółką komandytową lub spółką jawną). W sytuacji, gdy podpisujemy umowę z osobą fizyczną prowadzącą działalność w formie jednoosobowej lub spółki cywilnej, musisz uzyskać odpis z centralnej ewidencji działalności gospodarczej (CEIDG). W imieniu spółki cywilnej podpis muszą złożyć wszyscy wspólnicy, a w przypadku innych spółek – wszystkie osoby widniejące w KRS jako uprawnione do reprezentacji spółki.

Określenie przedmiotu umowy

W przedmiocie umowy określamy dokładnie co oraz w jaki sposób powinno być wykonane. W przypadku budowy domu należy odnieść się do konkretnego projektu budowlanego, traktując go jako załącznik do umowy – aby uniknąć zbędnych nieporozumień. W przedmiocie umowy wypisz te prace, które nie są przewidziane w projekcie. Ustal standard wykonania, materiałów, kolorów czy wykończenia.

System realizacji prac w umowie z wykonawcą

W umowie z wykonawcą określ także, jaki ma być system realizacji prac: czy wykonawca ma zrobić za nas wszystko – poczynając od uzyskania pozwolenia na budowę i nadzoru, po zatrudnienie podwykonawców, czy ma zająć się tylko pracami stricte budowlanymi, bez dopełniania formalności? Ustal też, jakie prace budowlane ma realizować wykonawca (wykopy, fundamenty, ściany itp.).

Umowa z wykonawcą - zanim podpiszesz, przeczytaj!
Umowa z wykonawcą - zanim podpiszesz, przeczytaj!

Czy wykonawca ma kupować materiały budowlane?

Należy także określić, kto odpowiada za kradzież materiałów lub uszkodzenie. Ustal także, kto kupuje i dostarcza materiały budowlane potrzebne do realizacji inwestycji. Możemy kupować i dostarczać je sami, według wytycznych wykonawcy lub powierzyć firmie budującej nasz dom zakup wszystkich materiałów, przekazując również wykonawcy odpowiedzialność za ich jakość. Druga opcja może okazać się o wiele kosztowniejsza, jednak jest bardzo wygodna. Wykonawca dysponuje lepszymi możliwościami logistycznymi, które pozwalają mu sprawne zorganizowanie dostaw. Firmy budowlane często uzyskują również lepsze rabaty w hurtowniach budowlanych. Decydując się na taką opcję, unikamy ponadto potencjalnej możliwości zrzucania na nas odpowiedzialności przez wykonawcę na złą jakość materiałów.

Ważne terminy realizacji poszczególnych etapów budowy domu

Bardzo istotne jest precyzyjne i niepozostawiające wątpliwości określenie w umowie terminu rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych, z podziałem na poszczególne etapy prac. Zadbaj o to, aby w umowie nie znalazły się zapisy, które umożliwiałyby wykonawcy jednostronne przesuwanie terminów realizacji czy wstrzymywanie się z pracami, bez uzasadnionej przyczyny. Ponadto realizacja kolejnych etapów powinna być na bieżąco odnotowywana w dzienniku budowy oraz potwierdzana i dokumentowana. Dopilnowanie powyższych czynności może być przydatne np. w późniejszym rozliczeniu.

Określenie kosztów budowy domu i terminów płatności

Koszty można określić dwojako – metodą kosztorysową lub ryczałtem. Obu metod nie można mieszać w jednej umowie! Metoda kosztorysowa polega na ustaleniu zakresu prac, których koszt będzie wynikać z bieżących cen sprzętu, robocizny i materiałów. Zakres prac ustalamy przed zawarciem umowy. Sporządzamy również kosztorys inwestorski oparty o projekt, zakres robót i ich rodzaj. Pomoc specjalisty w ocenie kosztów jest tutaj kluczowa. To opcja dość ryzykowna i skomplikowana, aczkolwiek często okazuje się korzystniejsza. Metoda ryczałtowa natomiast, jest o wiele bezpieczniejsza, ponieważ ryczałt jest ceną niezmienną – z góry znamy całkowity koszt prac już w momencie podpisywania umowy z wykonawcą. W przypadku ryczałtu warto zatrudnić zewnętrznego audytora, który obiektywnie oceni zakres prac i przyjęte stawki.

W umowie ustal też terminy płatności. Bardzo ważne, aby nigdy nie płacić z góry! Najlepsze będą płatności częściowe – determinowane postępem w realizacji prac. Płacimy wówczas w transzach, po wykonaniu i odebraniu danego etapu robót. Warto podzielić również transze w taki sposób, aby ostatnia z nich była najwyższa. To dobry sposób na to, aby ekipa wykonała wszystkie etapy sprawnie i solidnie. Pamiętaj także o tym, aby wszystkie płatności odpowiednio dokumentować.

Ponadto nie odbieraj prac (i nie płać za nie), dopóki wykonawca nie wyeliminuje wszystkich usterek. Podpisanie odbioru błędnie wykonanych prac da wykonawcy pole do ich nienaprawienia. Najlepiej w tym miejscu dokładnie spisać wszystkie usterki, ustalić terminy ich naprawienia oraz terminy kolejnych prób odbioru – wszystko w postaci umowy lub aneksu.

Kary umowne – jak je ustalić w umowie z wykonawcą?

Zawsze warto wprowadzać kary umowne, na wypadek niedotrzymania terminów realizacji prac budowlanych, powstania wad lub odstąpienia od umowy. Jak wysokie powinny być kary umowne? Nie ma w polskim prawie przepisów, które określałyby stawki kar umownych za np. opóźnienie w pracach, ale zwykle przyjmuje się je na poziomie 0,5-1 % całkowitej kwoty wynagrodzenia umownego – za każdy dzień opóźnienia. I nie ma co ukrywać – kary umowne są najlepszym sposobem na zdyscyplinowanie wykonawcy. Pozwalają ponadto uniknąć bardzo skomplikowanych i długotrwałych procesów odszkodowawczych. Nie daj się przekonać, że kara umowna jest niepotrzebna. Uczciwy wykonawca nie będzie się obawiał jej wprowadzenia do umowy!

Budowa domu a rękojmia i gwarancja

Rękojmię regulują przepisy powszechnie obowiązującego prawa. Rękojmia zawiera szereg uprawnień inwestora wobec wykonawcy, które aktualizują się po zakończeniu budowy. Co to oznacza? Możemy żądać od wykonawcy usunięcia wad, wymiany rzeczy, naprawy czy obniżenia ceny w okresie 5 lat od momentu odebrania budynku. Czas rękojmi można wydłużyć stosując odpowiedni zapis w umowie (nie może być on jedynie niższy, niż czas przewidziany w ustawie). Warto również dodać w umowie gwarancję wykonawcy na jakość wykonanych robót – dzięki temu rozszerzymy zakres rękojmi.

Zmiany w umowie z wykonawcą – ZAWSZE w formie aneksu!

Jeśli mają zostać wprowadzone jakiekolwiek zmiany – np. zmiany terminów realizacji, cen czy zakresu i rodzaju robót – zawsze spisuj je w postaci aneksu do umowy! W dokumencie tym jednoznacznie wskaż, którego paragrafu umowy dotyczy zmiana oraz na czym polega. Aneks musi być podpisany przez obie strony – inaczej nie będzie ważny. Należy również ustalić w nim datę wejścia zmian w życie.

Kupując projekt domu w Tooba.pl możesz dołączyć bezpłatnie pakiet umów przygotowanych przez prawnika specjalizującego się w prowadzeniu inwestycji budowlanych! To pakiet o wartości 500 zł.