Rynek najmu mieszkań w Warszawie – analiza lato 2025

Warszawa od lat króluje na rynku najmu w Polsce zarówno jako miasto najdroższe, jak i najbardziej konkurencyjne. Pod koniec 2024 roku według danych z GUS stolica liczyła ponad 1,86 mln mieszkańców. Liczba ta stale rośnie, co oczywiście wpływa na kształtowanie rynku nieruchomości. Można zauważyć, że latem 2025 popyt na mieszkania na wynajem długoterminowy nasila się ze względu na napływ studentów oraz absolwentów poszukujących lokum jeszcze przed rozpoczęciem nowego roku akademickiego, a także napływ obcokrajowców. Jednocześnie liczba dostępnych ofert na wynajem jest mniejsza niż przed rokiem, co jeszcze bardziej kształtuje ceny najmu i ogranicza wybór dla osób poszukujących mieszkania.

Jakie są najlepsze lokalizacje pod wynajem w Warszawie? Lato 2025

Warszawski rynek jest mocno zróżnicowany pod względem nie tylko lokalizacji, ale przede wszystkim cen. W segmencie najmu długoterminowego szczególną popularnością cieszą się dzielnice dobrze skomunikowane z centrum oraz z rozbudowaną infrastrukturą usługową. Na przykład mieszkania w Śródmieściu, na Powiślu i w rejonie Placu Grzybowskiego oferują prestiż, bliskość biur i dostęp do oferty kulturalnej. Mokotów, a zwłaszcza okolice ul. Domaniewskiej, również jest chętnie wybierany przez pracowników biurowców z Polski i z zagranicy. Dzielnice takie jak np. Ursynów czy Wilanów przyciągają z kolei rodziny z dziećmi ze względu na bliskość szkół, terenów zielonych i usług. Z kolei Wola, szczególnie okolice stacji metra Rondo Daszyńskiego, jest chętnie wybierana przez specjalistów ze względu na nowoczesną zabudowę i również bliskość budynków biurowych. Co więcej, Żoliborz uchodzi za dzielnicę bardziej kameralną, ale z wysokimi cenami, za to Białołęka, Ursus i Wawer wybierane są przez młode rodziny, którym nie przeszkadza większa odległość od centrum w zamian za niższe koszty wynajmu.

Uwaga: Śródmieście pozostaje liderem pod względem stawek czynszu. Najemcy płacą tu średnio o 20-30% więcej niż w pozostałych dzielnicach Warszawy.

Na rynku najmu krótkoterminowego w miesiącach letnich (głównie ze względu na sektor turystyczny i życie nocne) wyróżniają się takie dzielnice jak: Śródmieście, Stare Miasto, Powiśle oraz Praga Północ.

Warto podkreślić, że współczesny rynek najmu w Warszawie opiera się przede wszystkim na aktywności online. Większość ofert pojawia się na portalach ogłoszeniowych takich jak Gratka.pl (https://gratka.pl/nieruchomosci/mieszkania/warszawa/wynajem), które stanowią najważniejsze źródło informacji dla potencjalnych najemców, dzięki któremu mogą sprawnie porównywać dostępne lokale pod kątem ceny, standardu i lokalizacji.

Jakie mieszkania na wynajem są najbardziej poszukiwane w stolicy?

Szacuje się, że latem 2025 roku największym zainteresowaniem wśród najemców cieszą się mieszkania dwupokojowe o powierzchni ok. 40-55 m2. Taki metraż wybierany jest zarówno przez pary, jak i singli. Kawalerki natomiast wciąż znajdują chętnych najemców głównie wśród studentów, osób rozpoczynających pracę w Warszawie oraz singli. Z kolei mieszkania trzypokojowe wynajmowane są zazwyczaj przez rodziny lub grupy znajomych dzielących koszty.

Średnia cena najmu w Warszawie latem 2025 oscyluje w granicach 4000 zł miesięcznie za mieszkanie dwupokojowe (średnia cena najmu kawalerek ok. 3000 zł miesięcznie, a mieszkań trzypokojowych – ok. 6000 zł), co oznacza niewielki wzrost cen względem roku poprzedniego. Zwłaszcza ograniczona podaż i wciąż wysoki popyt sprawiają, że stawki nadal będą utrzymywać się na wysokim poziomie. Najemcy muszą więc liczyć się nie tylko z wygórowanymi cenami, ale także z szybkim tempem znikania atrakcyjnych ofert z portali ogłoszeniowych, szczególnie w popularnym segmencie kawalerek i mieszkań dwupokojowych.

Perspektywa właścicieli i najemców

Dla właścicieli mieszkań sytuacja na rynku mieszkań jest dość stabilna – lokal powinien z łatwością znaleźć najemców, zwłaszcza gdy znajduje się w dobrej lokalizacji lub w pobliżu stacji metra. Wysoki popyt pozwala utrzymywać dobre stawki, jednak równocześnie konkurencja wymusza podnoszenie jakości oferty. Dlaczego? Najemcy coraz częściej porównują mieszkania nie tylko pod kątem ceny, lecz także standardu i elastyczności warunków umowy. Oczekują np.: możliwości wynajmu na pół roku lub rok z opcją przedłużenia, możliwości szybkiego zakończenia najmu, wliczenia w czynsz części opłat eksploatacyjnych, a także niskiej kaucji i sprecyzowanego sposobu jej rozliczenia.

Uwaga: W przypadku starszych, nieodświeżonych lokali warto zainwestować w remont i wyposażenie, aby przyciągnąć najemców. Przyjmuje się, że te najbardziej atrakcyjne mieszkania znikają z rynku w ciągu kilku dni lub nawet godzin od publikacji ogłoszenia.

Z perspektywy osób wynajmujących znaczenie ma standard wykończenia (to nie tylko nowoczesne umeblowanie, ale również obecność balkonu, tarasu, tzw. systemów smart home czy klimatyzacji) i gotowość do natychmiastowego wprowadzenia się. Oprócz dobrej lokalizacji istotne jest również: otoczenie budynku, czyli dostęp do sklepów, terenów zielonych, rekreacyjnych, bliskość komunikacji miejskiej, a zwłaszcza metra, SKM (Szybka Kolej Miejska) oraz linii tramwajowych.