Prognozy najmu długoterminowego i krótkoterminowego w Warszawie (wrzesień 2025 r.)
Warszawa pozostaje największym i najbardziej dynamicznym rynkiem najmu w Polsce. W ostatnich latach rynek przeszedł wiele zmian – od pandemicznego spadku popytu, przez gwałtowne odbicie w latach 2022–2024, aż po stopniowe równoważenie się sytuacji. Dziś inwestorzy zadają sobie pytanie: czy bardziej opłaca się postawić na stabilny najem długoterminowy, czy też na potencjalnie wyżej dochodowy, ale obarczony ryzykiem najem krótkoterminowy? Sprawdźmy, jak wyglądają prognozy na lata 2025–2027.
Makroekonomiczne tło rynku najmu
Na kondycję warszawskiego rynku najmu silnie wpływają zjawiska makroekonomiczne. W 2024 roku Polska odnotowała blisko 39 milionów turystów i niemal 98 milionów noclegów. Sama stolica przyjęła ponad 5 milionów odwiedzających, co czyni ją największym rynkiem turystycznym kraju. Powrót ruchu turystycznego i biznesowego po pandemii przełożył się na rosnący popyt w sektorze krótkoterminowego zakwaterowania.
Istotnym czynnikiem jest również polityka pieniężna. Po okresie wysokich stóp procentowych w latach 2023–2024, Narodowy Bank Polski rozpoczął proces stopniowego obniżania kosztu kredytu. W połowie 2025 r. główna stopa referencyjna wynosi 4,75%, co obniżyło koszty finansowania zakupu mieszkań i ożywiło rynek transakcyjny. Z jednej strony oznacza to większą skłonność do kupowania mieszkań na własne potrzeby, z drugiej – poprawę rentowności inwestycji finansowanych kredytem.
Kolejnym elementem jest podaż mieszkań. Według danych GUS w pierwszym półroczu 2025 r. w Warszawie oddano do użytkowania ponad 10 tys. lokali, co stanowi wzrost o 7% względem roku poprzedniego. Dużą część tej podaży stanowią jednak projekty PRS, czyli Private Rented Sector, w których mieszkania przeznaczone są wyłącznie na wynajem. Oznacza to rosnącą konkurencję dla indywidualnych właścicieli, szczególnie w segmencie popularnym.
Najem długoterminowy: stabilność i umiarkowany wzrost
Warszawski rynek najmu długoterminowego charakteryzuje się stosunkowo dużą stabilnością i przewidywalnością. Dane z połowy 2025 r. pokazują, że średnie stawki wynajmu utrzymują się na bardzo wysokim poziomie.
Średni koszt najmu mieszkania w Warszawie w połowie 2025 r. wynosi:
- kawalerka w centrum: 2,5–3,5 tys. zł,
- mieszkanie dwupokojowe: 3,5–4,3 tys. zł,
- lokale premium: zdecydowanie powyżej 5 tys. zł, a w przypadku apartamentów w luksusowych inwestycjach w Śródmieściu i na Powiślu nawet 7–9 tys. zł.
Największe wzrosty w ostatnich kwartałach odnotowano w segmencie średnich mieszkań – dwupokojowych i trzypokojowych – które są najbardziej poszukiwane zarówno przez młode pary, jak i rodziny z dziećmi. W 2024 r. ich czynsze rosły w tempie ok. 9% rocznie, natomiast w pierwszym półroczu 2025 tempo wzrostu spadło do ok. 4%, co sugeruje stabilizację.
Popyt na wynajem długoterminowy w Warszawie pozostaje wysoki. Na początku 2025 r. liczba aktywnych ofert mieszkań na wynajem w stolicy wynosiła ok. 18–20 tys., podczas gdy popyt generowany przez studentów, pracowników korporacyjnych i migrantów przewyższał tę podaż. Szczególnie duże zainteresowanie dotyczy mieszkań dobrze skomunikowanych z centrum i liniami metra.
W strukturze najemców coraz większy udział mają cudzoziemcy. Według danych Urzędu Statystycznego m.st. Warszawy w 2024 r. w mieście mieszkało legalnie ponad 100 tys. obcokrajowców, z czego znaczną część stanowią obywatele Ukrainy, Białorusi i Gruzji, a także pracownicy korporacji z Zachodu i Azji. To właśnie ta grupa często wybiera wynajem w segmencie średnim i premium, gdzie liczy się wysoki standard i bliskość biur.
Prognozy wskazują, że w latach 2025–2027 czynsze w Warszawie będą rosły umiarkowanie, w tempie 2–5% rocznie. Scenariusz bardziej optymistyczny zakłada przyspieszenie wzrostu do 6–8% rocznie, jeśli do miasta napłynie większa liczba migrantów lub wzrośnie presja płacowa. Scenariusz pesymistyczny to stagnacja czynszów, a nawet ich lekki spadek w wyniku rosnącej konkurencji ze strony instytucjonalnych operatorów PRS.
Najem krótkoterminowy: potencjał i ryzyko
Zupełnie inną dynamikę prezentuje rynek najmu krótkoterminowego. W połowie 2025 r. w Warszawie aktywnych było ponad 10 tys. ofert na platformach Airbnb i Booking.com, a liczba ta systematycznie rośnie. Średnia cena za dobę wynosi ok. 300 zł, co przy obłożeniu na poziomie 65% daje przychody brutto sięgające 5,5–6 tys. zł miesięcznie.
Po odliczeniu kosztów obsługi – w tym sprzątania, prowizji platform (zwykle 12–15%) oraz zarządzania – właścicielowi pozostaje średnio 3,5–4 tys. zł miesięcznie. W przypadku mieszkań premium w centrum, szczególnie w Śródmieściu, Powiślu czy na Woli, możliwe są wyższe stawki dobowego wynajmu, nawet 400–500 zł, co przy wysokim obłożeniu pozwala osiągać dochody rzędu 7–8 tys. zł brutto miesięcznie.
Warszawa wyróżnia się stosunkowo niską sezonowością w porównaniu z rynkami wakacyjnymi. Oprócz turystów miasto przyciąga bowiem gości biznesowych, uczestników konferencji i wydarzeń kulturalnych. Najbardziej dochodowe miesiące to maj–wrzesień oraz grudzień, jednak także w miesiącach zimowych obłożenie często utrzymuje się powyżej 50%.
Rynek ten wiąże się jednak z dużymi ryzykami regulacyjnymi. W wielu miastach Europy, m.in. w Berlinie, Amsterdamie czy Barcelonie, wprowadzono ograniczenia liczby dni wynajmu krótkoterminowego w roku lub wymóg specjalnych licencji. W Polsce temat regulacji powraca cyklicznie, a w 2025 r. w Ministerstwie Rozwoju trwają prace analityczne nad projektem, który mógłby wprowadzić podobne zasady. Wprowadzenie takich ograniczeń w Warszawie mogłoby znacząco zmniejszyć opłacalność tego typu inwestycji i przerzucić część mieszkań na rynek długoterminowy.
Trendy społeczne i zmieniające się potrzeby najemców
Warszawski rynek najmu ewoluuje nie tylko pod wpływem danych makroekonomicznych, ale również zmieniających się preferencji społecznych. Coraz większą grupę najemców stanowią młodzi profesjonaliści, którzy nie traktują mieszkania jako celu inwestycyjnego, lecz jako elastyczną formę zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Badania przeprowadzone wśród osób w wieku 25–35 lat wskazują, że ponad 60% tej grupy nie planuje zakupu mieszkania w ciągu najbliższych pięciu lat, a powodem są zarówno bariery cenowe, jak i chęć mobilności zawodowej.
Wzrasta także popularność tzw. colivingu, czyli współdzielonych przestrzeni mieszkaniowych oferowanych w formule abonamentowej. W Warszawie powstaje coraz więcej tego typu inwestycji, skierowanych do młodych ludzi, często obcokrajowców, którzy oczekują nie tylko mieszkania, ale i dostępu do stref wspólnych, takich jak siłownie, przestrzenie coworkingowe czy tarasy rekreacyjne. Dla inwestorów oznacza to, że klasyczny model wynajmu mieszkania może wymagać uzupełnienia o dodatkowe udogodnienia i wyższy standard wykończenia, by sprostać nowym oczekiwaniom rynku.
Zmienia się również profil rodzin korzystających z najmu. Jeszcze dekadę temu traktowały one wynajem jako rozwiązanie przejściowe do czasu zakupu własnego lokum. Obecnie coraz częściej decydują się na wieloletnie wynajmowanie mieszkań, zwłaszcza w segmencie premium i w lokalizacjach oferujących dostęp do dobrej edukacji oraz infrastruktury. To sprawia, że rynek długoterminowy zyskuje nowych, stabilnych klientów, gotowych płacić wyższe czynsze w zamian za komfort i bezpieczeństwo.
Inwestorzy instytucjonalni i przyszłość sektora PRS
Jednym z najważniejszych trendów kształtujących warszawski rynek najmu w perspektywie najbliższych lat jest rozwój sektora Private Rented Sector (PRS). Inwestorzy instytucjonalni, tacy jak fundusze emerytalne czy międzynarodowe firmy inwestycyjne, coraz częściej kupują całe budynki lub realizują nowe inwestycje z przeznaczeniem wyłącznie na wynajem.
Według raportu JLL, w 2024 roku w Polsce działało już ponad 10 tys. lokali w formule PRS, a do 2027 liczba ta może wzrosnąć do 50 tys., z czego znaczna część znajdzie się w Warszawie. Najwięksi operatorzy oferują nie tylko mieszkania, ale także kompleksową obsługę najemców – od umów online, przez aplikacje mobilne, po serwis techniczny dostępny 24/7. Takie standardy mogą zmienić oczekiwania klientów i wywrzeć presję na indywidualnych właścicieli, którzy będą musieli podnosić jakość swoich usług, by utrzymać konkurencyjność.
Z jednej strony rozwój PRS może ograniczyć dynamikę wzrostu czynszów w segmencie popularnym, bo zwiększa dostępność mieszkań. Z drugiej jednak profesjonalizacja rynku przyciąga nowych klientów – osoby, które wcześniej obawiały się wynajmu od prywatnych właścicieli ze względu na brak stabilności czy problemy z umowami. W dłuższym horyzoncie czasowym oznacza to rosnącą przejrzystość rynku i stopniowe zbliżanie się Warszawy do modelu funkcjonującego w Europie Zachodniej.
Porównanie i wnioski dla inwestorów
Zestawienie obu modeli pokazuje wyraźnie różnicę w charakterze inwestycji. Najem długoterminowy oferuje przewidywalne przychody i mniejsze ryzyko, choć niższą stopę zwrotu. W połowie 2025 r. średnia rentowność brutto dla najmu długoterminowego w Warszawie szacowana jest na 4–6% w zależności od lokalizacji i standardu. W przypadku najmu krótkoterminowego rentowność może sięgać 7–9%, a w segmencie premium nawet 10–12%, choć przy znacznie wyższej zmienności i kosztach obsługi.
Długoterminowy najem sprawdza się szczególnie w przypadku mieszkań większych, w dzielnicach z dobrym dostępem do komunikacji i infrastruktury. Najem krótkoterminowy natomiast opłaca się najbardziej w małych lokalach – kawalerkach i mieszkaniach dwupokojowych – położonych w centrum lub w bezpośrednim sąsiedztwie atrakcji turystycznych.
Coraz popularniejszym rozwiązaniem staje się model hybrydowy, w którym właściciele elastycznie dopasowują strategię do sytuacji rynkowej. Mieszkania mogą być wynajmowane krótkoterminowo w sezonie turystycznym, a długoterminowo poza nim. Takie podejście pozwala maksymalizować przychody, choć wymaga większego zaangażowania i profesjonalnego zarządzania.
Źródła danych
- Główny Urząd Statystyczny
- Narodowy Bank Polski: Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości 2024/2025.
- Knight Frank: Poland Real Estate Market Outlook 2025.
- Informacje NBP dotyczących stóp procentowych
- JLL: raport o rynku PRS i inwestycjach instytucjonalnych.
- Informacje na temat cen najmu w Warszawie z portalu ogłoszeniowego Gratka: https://gratka.pl/nieruchomosci/mieszkania/warszawa/wynajem
Komentarze
Ten artykuł nie został jeszcze skomentowany.